土地初判报告.doc

华阳骑龙村地块初步判断报告 本项目概况 项目名称 华阳骑龙村土地收购项目 位 置 区域位置 元华路骑龙村段 所 在 区 双流区 四至范围 1#地块 东 规划道路 南 规划道路 西 元华路 北 规划小学及幼儿园 土地所有权归属 公司 合 作 方 公司 土地性质 商住用地 规划建设净用地面积 约280亩 容 积 率 4.2 土地用途及年限 住宅用地70年 商业用地50年 建筑密度 ≤30% 绿 地 率 ≥30% 代征地面积 代征道路： 41.05亩 代征绿地： 54.21亩 其他代征： 代征高压线及天然气保护带24.34亩 合计： 119.6亩 建筑规划要求 建筑高度： 80m 套型要求： 无 其他： 二类住宅用地（兼容商业≤20%）。 配套要求 无 宗地现状 净地，高压线可协调下地 合作方式及条件 合作方式 项目公司收购430万/亩，另 5%中介佣金。 土地成本 预计12亿。 付款条件 待定 其他要求 初步判断 经过实地勘查，该地块所处区位地理位置优越，位于大源金融核心区西南侧，紧靠元华路，距华润凤凰城及伊藤项目交通距离仅500米，具有极好的住宅开发价值。按照预计收购成本折算，项目开发土地均摊成本预计1536元/㎡左右，土地可开发周期4~5年，预计售价6000元/平米~8000元/平米，具有很好的盈利空间和市场竞争力，建议吸纳。 区域位置 区域现状 区域规划 项目地处高新区大源板块与华阳交界处，大源商务金融核心规划区西南侧，距离地铁一号线规划出口距离仅400米。区域内城市配套设施规划目前已较为齐备，是城南商务金融中心的主要居住配套片区。 四至步行范围主要配套设施包括： 项目以北500米，元华路西侧，伊藤洋华堂城南旗舰店已开工建设预计2012年交付使用。 项目以北500米，元华路东侧，在建市政规划公园，占地面积110亩。 3. 宗地现状 地块1现状（混合住宅规划用地72.92亩） 地块2现状（代征绿地54.21亩） 地块3现状（混合住宅用地207.32亩和代征高压走廊24.34亩） 地块缺陷 地块内高压线斜跨3号地通过，由中间公司协调市电力局进行改道和下地工作（目前下地方式需单独产生费用，改道则可直接在出让协议中明确包括）。 5. 区域竞品调查表 项目名称 项目位置 开 发 商 占地面积 建筑面积 容积率 产品类型 面积区间 价格（目前） 华润凤凰城 高新区德赛二街166号 华润置地(成都)实业有限公司 236亩 70万㎡ 4.2 27F 二期：56-147 二期：8300 中海兰庭 高新区南区盛邦街333号 中海兴业（成都）发展有限公司 110亩 35万㎡ 4.2 高层 80-150 均价：8000 华府西苑 绕城高速外侧益州大道盛邦街19号 四川西南房屋综合开发有限公司 50亩 19.8万㎡ 4.5 高层 88-240 均价：8000 天府豪庭 高新区剑南大道（元华路）花荫路口 成都金怡园开发公司 147亩 76.8万㎡ 2.33 高层 68-125 均价：8000 嘉里雅颂居 高新区剑南大道（元华路）西侧 香港嘉里 213亩 63万㎡ 4.78 高层 90、130、240 待售 保利心语花园 剑南大道（元华路）与新拓街交汇口 保地地产 200亩 58万㎡ 3.22 高层、别墅 90-300 预计高层：8500 别墅:750万/套起 复地·雍湖湾 高新区益州大道德赛二街路口 上海复地 96亩 31万㎡ 3.69 高层、别墅 25-230 待售 建发˙天府鹭洲 雅颂居西侧 建发地产 134亩 27.2万㎡ 4.27 高层 60-130 待售 慕和南道 双流迎宾大道 成都硕成实业发展有限公司 161.8亩 54万㎡ 5 高层 60-160 均价：5500 光明城市 剑南大道（元华路）迎宾大道路口 金茂天府房地产开发有限公司 208亩 55万㎡ 4.94 高层 51-160 均价：6500 凤凰城 本案 新会展中心 核心商务金融中心区 拍摄方向 天府鹭洲 本案地块 雅颂居 新会展 本案地块 伊藤 兰庭 雍湖湾 心语花园 暮和南道 光明城市 新会展 1 2 3 海洋公园 伊藤洋华堂旗舰店