宿迁市府路与黄河路交汇处项目市场分析报告.doc

目录 第一篇 宿迁社会经济分析------------------------------------------------1 第二篇 宿迁房地产市场供应分析-----------------------------------------17 第三篇 宿迁房地产市场需求分析------------------------------------------28 第四篇 老城区和新城区在售代表项目--------------------------------------39 第五篇 项目地块分析--------------------------------------------------48 第一篇 宿迁社会经济分析 一、城市概况 地理位置 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′—34°25′，东经117°10′之间 ，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔 71.2m， 最低点海拔高度 2.8m 。 行政区划 宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人， 其中市区面积30平方公里。 2007年末，全市总人口531.53万 全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84 个百分点。全年人口出生率8.2‰，人口死亡率3.94‰，人口自然增长率4.26‰。 宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。 从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点： ——市区人口比例还较低 市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。 ——外来人口比例偏低 暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。 交通情况 宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。 京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，200年全线建成。 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。 宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区 老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心 宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区 宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区 宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞” 二、社会经济概况 历年GDP增长情况 我们从以上统计数据可以看出： 1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。 2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 随着宿迁城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断宿迁的经济将在今后几年有较大的发展。 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为： 人均GDP与房地产发展关系 0-800美元 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 启动期 快速发展期 快速发展期 稳定发展期 生存需求 生存、改善需求皆有 改善需求为主 改善需求为主 单纯数量型 数量和质量并重 以质量为主 综合发展型 根据以上的标准判断，宿迁当前人均GDP水平下，房地产处于快速发展阶段。 人民收入水平 根据统计数据结合实地考察情况： 1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕。 2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。 3、宿迁市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。 我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，宿迁的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明宿迁总体的购买能力不足。 虽然宿迁人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存