鑫泰湘园可行性报告.doc

湖南城建置业有限公司 鑫泰湘园 可行性研究报告 湖南城建置业房地产咨询研究所房物目录 第一部分：项目概况分析 1 项目基本情况介绍 1 项目决策背景 2 第二部分：项目市场调查分析 3 项目投资环境分析 3 项目竞争环境分析 7 项目客户群分析 11 项目定位分析 12 第三部分：项目规划设计建议 13 项目规划设计建议 13 第四部分：项目开发进度安排 15 项目开发进度安排 15 第五部分：项目费用估算 1 编写投资成本费用估算表 1 开发期经营税费的计算 1 第六部分：项目资金筹措 1 收入估算 1 借款偿还 1 第七部分：项目财务评价 2 盈利能力分析 2 清偿能力分析 4 资金平衡分析 1 第八部分：项目不确定性分析 1 敏感性分析 1 第九部分 项目可行性研究结论与建议 4 结论 4 建议 5房产项目可行性分析报告 第一部分：项目概况分析 项目基本情况介绍 项目名称：鑫泰湘园 土地位置 鑫泰湘园可行性分析项目地所处于湘潭市岳塘区双拥中路、霞光东路、火炬北路的包围圈 附图：项目在该城市的区位图，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。 项目合作单位介绍 湖南城建置业有限公司成立50年来，先后完成了国内外一大批大型复杂的工业与民用建筑、道路桥梁、水利水电、装饰装潢、信息网络、市政等工程设计、施工任务，连续几年都被评为优秀单位。目前，正在进一步开拓国内市场，并与湖南建工集团、中建五局等国家企业建立了良好的关系。近年来，湖南城建置业有限公司大力弘扬“真心创业、实意做事。 本着“以人为本”、 “高品质”、“超现代”时尚雅居理念，打造跻身国际市场的宏伟目标。 项目经济指标介绍  主要经济技术指标表 规划用地面积 14870.98㎡ 　 其中 基地面积 14566.00㎡ 　 道路面积 304.98㎡ 　 总建筑面积 47848.71㎡ 　 其中 住宅建筑面积 13653.75㎡ 　 架空层面积 676.55㎡ 　 阁楼面积 211.56㎡ 　 A座商业建筑面积 6450.87㎡ 1-3F裙房 A座酒店建筑面积 18682.44㎡ 4-5F B座商业建筑面积 2671.08㎡ 1-3F B座公寓建筑面积 5373.45㎡ 4-15F 其他建筑面积 129.01㎡ 　 建筑基底面积 4914.16㎡ 　 净容积率 3.29 　 建筑密度 33.74% 　 绿地率 22.74% 　 酒店地下停车库建筑面积 5527.55㎡ 　 停车位 其中 地面停车位 103个 　 地下停车位 158个 　 架空层停车位 39个 　 注：地下车库不计入容积率，地下停车位按35㎡/个计算，住宅底层架空2.18m，用作车库或者杂物间。 项目决策背景 城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，湘潭市城市中心区位于河东岳塘区，地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心区规划有市级行政、文化、经贸三大中心，范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建重要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射，带动周边区域的经济发展，再用3—5年的时间建造一个河东“新湘潭”。 土地所属地域在该城市的文化名城：以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。总体战略定位 湘潭是全国“两型社会”建设的示范区，中部地区率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。 城市建设用地控制 按照“两型社会”建设要求，切实加强土地资源的管理，集约节约利用土地，确定建设用地标准，严格控制建设用地规模。 建立城市发展的动态监控机制，依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素，调控城市建设用地投放总量和建设时序。 明确城市空间发展重点，合理调整城市空间结构。 规划建设用地指标选择居住用地 规划人均居住用地达到31平方米，提高居住区的建设质量，注重居住区的配套设施和环境建设。加快旧城与城中村改造，提高土地集约利用水平。 工业用地 规划人均工业用地达到17平方米左右，未来重点提升工业用地的集约化水平，提高产业的集聚度和土地使用效率，控制占地规模，有效扩大产业的经济发展规模。 绿地 规划人均绿地达到13平方米以上，其中人均公共绿地面积达到10平方米以上。 道路用地 规划人均道路广场用地13.5平方米左右，使道路建设