新景祥-镇江丹徒项目驸马山项目可行性提案.pptVIP

镇江·丹徒新区驸马山项目可行性提案 本报告从一个城市经济的视角来研讨镇江是否存在中高端、高端市场，容量如何？ 本报告将勾勒一个镇江房地产的轮廓，解析这个城市房地产的行业特征、供求关系、市场周期等。 本报告客观的分析目标地块的区位价值，寻找其在市场的价值坐标以及竞争态势，给予相应的风险评估。 在城市、行业以及宗地评估之后，项目可行性会不言而喻。所谓开卷有益，敬请阅读。 城市篇—— 镇江的城市经济能否支撑中高、高端消费群？ 区位和对外交通显示镇江有边缘化危险 镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系 和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。 城市面积、人口结构均表明镇江的城市中心化尚未完成 镇江2003年底户籍总人口267万，江苏省内倒数第一 非农业人口105万，比例为39％ 市区人口100万，其中非农业人口60万，包含了丹徒区在内 外来流动人口，2001年统计市区不超过10万，2000年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例为8％ 城市缺乏大规模郊区化的动力，且外来需求支撑不足 经济总量、居民消费水平在周边城市中同比最低 缺乏新的经济增长点，和先进城市差距再加大 城市规划布局有先天制约摊大饼思想不切实际 城市空间方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架： 根本原因是旧城改造拆迁不起，而南边有大片农地已经征用 主城分为主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区五大功能区 100万人规模的城市要在其市区周边农村发展三个新城，规划建设用地达66平方公里，规划人口48万人，短时间内几乎不可能实现 财政收入和支出结构不足以支撑庞大的城建蓝图 地产市场的可能性决定于城市的地位 市场篇——镇江市场处于什么阶段，风险几许？ 城南板块（含南徐/丹徒）是土地主供应区低价/规模类产品是充斥下阶段市场 土地市场分为5大板块——城东板块（含丁卯）、城南板块（含南徐/丹徒）、城西板块、城北板块（含金山）以及城中板块。 “钱袋”地位决定镇江下阶段郊区土地放量会加剧 市场容量受刚性需求影响较大 ０５年后，市场已进入了供需拐点 价格增幅平稳，拐点上升作用不明显 区域特征：较成熟的开发区域产品类型：多层、小高层行情价格：3100-3500 元主力产品：三房130-150平方米主力客源：镇江市区客 未来推案量：约40万平方米代表项目：香江花城，米山人家 主流市场典型项目概况 评述 潜在低密度物业分布态势 市区待推重点低密度产品 江山名洲（城东板块） 位 置： 焦山对面 开 发 商： 镇江维科置业有限公司 开盘日期： 2006年年中 建筑指标： 66万平方米 产品类型： 联排、多层公寓、4+1景观公寓、小高层公寓、高层公寓 主力面积： 多层公寓90-110平方米，景观公寓120-180平方米 媒体述求： 规划 主述求语： 66万平方米原生态山水社区 丹徒板块主要产品 现有项目销售状况一般； 潜在供量较大，且有大量未知土地； 独栋、双拼产品比重明显高于市区低密度产品； 价格和市区产品有约800-1000元/平的差距。 供应同质，郊区低密度市场风险巨大 项目篇 项目区位在城市格局中处于边缘化位置 本项目位于驸马山麓，毗邻驸马山庄 距离市区车程在40分钟 和市区中间间隔南徐新城，车程20分钟。 区域属于规划的谷阳新城，功能定位和南京江宁大抵相似 基地条件：典型的低密度用地 占地300亩，容积率0.5，总建约10万平 地价30-35万/亩，楼面价899—1049元/平 该区域平均地价在40万/亩内 四至： 地块北侧为驸马山，植被一般； 东侧为驸马山庄别墅小区； 西侧为西环路； 南侧千禧路为双向绿车道。 西部，南部均为房地产开发项目。 分块： 基地分成3块，有废弃道路隔开。 A地块现状为植被茂盛的树林； B地块无明显拆迁物，较平整； c地块为山坡地。 基地所属区位与竞争区位比较 南徐新城是丹徒新区最直接的制约板块 南徐是行政中心等级，政府主要投入区 南徐新城近邻南山风景区，是镇江两大核心景观区 南徐北侧为南徐景观大道，距市区车程在15-20分钟 外地品牌/实力开发企业均落户南徐，南徐内产品将成为镇江的标杆 土地储备庞大，多为低密度 丹徒新区近谷阳新城，是工业/生活区，提供的可能消费人群较低端 丹徒新区要穿越南徐抵达市区 配套需要区域自理，政府投入不足 开发企业芸杂不汲，