泗水县级城市市场研究报告.docVIP

品德房产项目 市 场 研 究 报 告 金德地产顾问机构 2005年10月 目 录 前 言……………………………………………………………2 第一部分 项目开发条件分析……………………………………4 第二部分 市场环境识别…………………………………………11 第三部分 典型楼盘研究…………………………………………21 第四部分 住宅产品定位研究……………………………………40 第五部分 商业产品定位研究……………………………………61 第六部分 项目合作方案…………………………………………65 前 言 一、本案进展说明 本次调查自2005年9月11日以来，历时20天（含正常节假日），经过贵公司的大力支持以及本公司项目小组成员的努力，至9月31日，所有工作基本结束。 二、本案预可行研究目的 通过市场调查分析，对泗水县房地产投资环境进行综合评价，并预测分析开发地块的市场前景，明确项目地块的市场定位及产品定位建议要点。 四、本案调研简要说明 根据本案规划指标既定，初步设计方案既定的特殊情况，本案研究工作主要从普通住宅市场、商业市场两大方面展开，其中以住宅为主。其主要调研内容为： 开发环境部分：宏观环境研究及开发地块SWOT研究 住宅部分：消费者定量研究（200个样本）及小组焦点座谈会（2场） 商业部分：消费者购物习惯研究（50个样本）及市场环境研究（略） 三、本案研究结果摘要 通过对泗水县房地产市场宏观环境的研究以及项目所在地的区域研究，认为目前泗水县房地产市场处于初级阶段，总体发展水平较低，但进入2004年以来发展态势良好，前景谨慎看好，而项目所在区域——老城中心区位优势明显，地理位置较好，交通便利，各种配套设施齐全，受到泗水潜在置业群体的高度认同。 在充分分析了目标市场人群社会特征和性格特征的基础之上，为了充分发挥“金冠阳光花园”项目的优势，我们认为本项目的住宅产品形象定位应该是金冠阳光花园——成熟城市中心区，精致生活好享受，同时遵守“综合开发，产品多元化，分层次开发适合各细分市场需要的物业”的原则，项目功能定位为一个集商铺、住宅于一体，以住宅为主的中高档社区，并相应的提出了项目的产品组合建议，消防、环保、智能化和社区配套组合建议，以及多元化、人性化的物业管理服务。  第一部分 项目开发条件研究 一、项目地块解析 1、项目地块地理位置 项目概况 项目位于泗水县城规划区的东南部，半径1公里内聚集了大量的行政事业单位、步行街、商业中心等。小区东临健康路，北临青年路与实验幼儿园正对，西面和君泰新城相邻，南面为即将拓宽改造的新闻路，向北距泗水汽车站约500米，交通便利。 项目地块图示 项目南到新闻路； 项目北临青年路； 项目西至君泰新城； 项目东临健康路。 。 2、项目地块现状 地块规划总用地面积4.78公顷，容积率为1.48，绿化率27%，拟建总建筑面积65614平方米，其中住宅建筑面积：60902平方米，商业建筑面积4712平方米。 一期地块规划指标 用地面积：3.46公顷 建筑面积：51208平方米 其中：住宅建筑面积：48902平方米 商业建筑面积：2306平方米 总户数：588户 容积率：1.48 绿地率：28% 二期地块规划指标 用地面积：0.98公顷 建筑面积：14406平方米 其中：住宅建筑面积：12000平方米 商业建筑面积：23406平方米 总户数：5108户 容积率：1.47 绿地率：28% 项目拟建成一个多层住宅和沿街商铺相结合的中高档住宅区。 项目具体现状及四至图示 地块现状 北侧青年路 西侧人民 西侧人民路 南侧新闻路 二、项目SWOT分析 1、项目SWOT竞争环境因素分析 项目优势 项目位于泗水县城的老城区，距汽车站约500米，交通便利。四周商服发达，幼儿园、小学、医院、银行、市场等基础设施完备。完善的城市配套是该项目的卖点。 项目西面紧邻君泰新城，君泰新城是泗水最大的旧城改造项目，现已基本完工，大大改变了该片区的城市面貌，提升了该片区的形象。 项目规划为中高档物业具有基础设施、城市功能、商业氛围等方面的先天优势。 项目劣势 现地块处在县城东南部，南面新闻路还未修，向南基本是平房区。另泗水县城重心正在向西、向北移，本项目与城市大的发展方向向背并不具备长期相好。 虽然近两年泗水县经济得到了长足的进步，但是相对来说居民生活水平及收入依然较低，本项目较高的开