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市场需求下办公项目的规划设计 干慧欣 　　（上海新浩隆房地产开发有限公司，200062） 　　【摘 要】随着科学技术的不断发展，人们生活水平的不断提高，对现代办公项目的设计也提出了更高要求。现代办公设计的好坏与否与城市的发展和城市的地位息息相关。本文就此对办公项目的规划设计进行分析，阐述了现代办公的整体布局设计，供相关人士斟酌参考。 　　【关键词】现代办公项目设计思想 　　前言 　　现代办公楼关乎到整个城市的形象，是多种复杂办公性能的具体展现[1]。伴随我国国民经济实力水平、国家金融地位的不断提高，现代办公楼的设计思想也要跟随时代的脚步，现代科学技术和城市自身条件的有效利用能大大提高办公楼的设计质量以及实用性，满足不同租户的办公需求，促进城市又好又快发展。 　　虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的办公、商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型办公项目的专业化要求认识不够。 　　与住宅开发项目相比，办公地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。高档办公项目的租赁主体一般是大型品牌或品牌企业，所以容易误解为招商引资是否成功是该项目能否成功的第一要素。但是对于租户评估一个项目是否有产品价值，简单说来，主要取决于三个方面：一是整体定位；二是产品标准。 　　本文仅针对办公项目的整体定位、产品标准两方面提出自己的建议： 　　一、整体定位 　　区域形象地标：国际一流外观设计，现代特色建筑体 　　高附加值产品设计：组团式办公、可拆卸楼板，针对大中型金融企业总部办公 　　最大化景观溢价：借助周边地理优越景观打造生态办公氛围 　　生态办公：LEED认证，多层次绿化空间 　　二、产品标准 　　产品设计标准——外立面 　 　　a. 楼层平面建议以矩形或者正方形为主，该形状得房率最高 　　b. 核心筒建议摆放在中间，整个平层做到无柱，大开间 　　c. 优质办公楼走道宽度标准1.75米，本项目建议范围1.7米-1.8米之间 　　d. 优质办公楼标最经济进深为12米，项目建议范围11米-13米 　　产品设计标准——标准层 　　a. 写字楼形状主要有长方形、正方形、椭圆形、三角形以及其他异形，上海市现有写字楼形状各样，而根据行业经验来看，形状较为规则的写字楼得房率（长方形、正方形等）普遍高于异形写字楼得房率（三角形） 　　b. 建议采用较为规则的正方形或长方形，可以通过写字楼平面形状和位置的协调，保证最大面积楼宇展示面 　　产品设计标准——层高 　　a. 现有供应： 参考上海市目前优质写字楼的平均水平，其产品特点，建筑层高平均在 3.6-4.3米，室内净高平均 2.7-3.0米 　　b. 租户需求： 依据经验，写字楼租赁客户对甲级写字楼标准层净高要求集中在 2.6-3.0米的范畴内，此区段的选择比例高达 82% 　　c. 层高建议：建议本项目充分发挥景观优势，以高于市场均值的标准提高溢价空间：写字楼层高为4.2米，室内净高为 2.9米，架空地板高度为 100毫米 　　产品设计标准——大堂 　　a. 大堂面积建议不低于600平方米，并设计为双层挑空结构以体现空间的开敞与气派 　　b. 大堂整体风格以简洁为主，可通过大理石材突出大气和硬朗的风格，体现商务场所的严谨与低调 　　c. 大堂内部设置清晰的水牌、导视标识、服务问询台，并建议在大堂角落处布局典雅别致的休息区，既为楼内客户及外来访客提供商务便捷，也可体现项目的人性化与高端性 　　产品设计标准——空调系统 　　写字楼空调系统的选择主要来自于两方面的考虑： 　　a. 空调的初始安装成本及维护成本； 　　b. 空调的运行方式和计费方式对使用效率和节能方面的影响，考虑到目前市场上主流配置及建筑成本控制 　　产品设计标准——公共空间 　　1）茶水间 　　茶水间主要功能是为用户提供饮用热水及简单的器具清洗，我们建议每层核心筒邻近或背靠卫生间的位置设置一个茶水间，单个茶水间面积设置不低于6平米 　　2）清洁间 　　清洁间的功能主要包括日常的清洗和器具的放置，为用户和清洁人员服务。清洁间应靠近卫生间设置，面积约4~6平方米 　　3）垃圾处理间 　　1）每层楼设置一个具有垃圾处理功能的房间，面积约为2平米左右。垃圾处理间是放置垃圾桶的独立空间，用来暂时性处理每层的日常垃圾，可单独设置，也可与清洁间合并设置 　　2）需要注意的是，垃圾处理间需要物业管理人员小心管理，防止造成易腐易烂垃圾变质或垃圾未及时处理所带来异味等负面影响 　　3）此外，需在地下空间设置集中的垃圾回收室，便于垃圾的收集、存放及统一运输 　　产品设计标准——电梯 　　a. 电梯品牌及参数 　　1）建议选择国际知名品牌电梯 　　2）建议客梯梯速为2.5-3.5米/秒/平均等候时间不超过