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房地产管理法（上） 工程管理系 崔东红 引导案例 1993年3月，房地产正处在繁荣期，某郊区政府利用区位优势招商引资，鼓励房地产开发。该市蓝天房地产公司很快与郊区政府签订了一项100亩房地产出让合同。合同约定：每亩10万元。蓝天公司应该付给郊区政府1000万元出让金，分两年付清。签约当月就支付500万元，第二、第三年分别付款300万、200万。土地征用（该片土地属于集体所有）、出让手续由郊区政府办理，当地村民的补偿安置工作由郊区政府负责。 合同签订后双方都作了前期准备。蓝天公司支付了500万出让金。郊区政府已经做好了安置补偿工作。可是房地产的景气态势很快消失。该片土地的开发进入了冷冻状态。蓝天公司就不想履行合同，郊区政府多次与之协调未果。蓝天公司以郊区政府不具备出让土地使用权资格为由，认为该合同无效，并要求郊区政府返还500万出让金及其利息。1995年3月蓝天公司向法院提起诉讼。蓝天公司的诉求有法律依据吗？ 本章学习目标 ●掌握房地产开发中土地获得的方式及程序 ●掌握不同获得用地的方式对应的用地范围 ●掌握国家对房地产开发企业的资质管理 ●掌握房地产交易的一般原则 ●掌握房地产转让方式、条件及其合同内容 ●掌握政府对房地产开发项目的管理 ●掌握商品房预售许可证制度 ●掌握商品住宅的“两书制度” ●掌握房地产抵押权设定的规则 ●了解房地产企业设立的程序及房地产企业的法律责任 ●熟悉房地产管理法的概念及调整对象 12.1 房地产管理法概述 12.1.1.房地产的概念与特征 1.房地产的概念 房地产是指作为物质实体的土地、房屋及其附着物。其中的土地是指包括一定地上空间和地下空间的地球表层(陆地部分)，其中的房屋是指供人们居住或作其他用途、具有上盖的建筑产品。 2.房地产的特征 （1）固定性。所有的房地产在位置上都是固定的，所以房地产也就称为不动产。这是房地产区别于其他财产的一个重要特征。 （2）耐久性。房地产产品相对一般产品而言，是使用期限长久而耐用的产品。土地能一次又一次地被反复使用，房屋其使用期限少则几十年，多则上百年，比起其他物品要耐用的多。 （3）短缺性。由于房地产的固定性，土地资源的稀缺性，不可再生性，尤其是市区中心或地段良好的地块更是匮乏，因此，房地产(商品)在区位供给上总是有限的。 （4）聚财性。房地产是大宗财产，价值较大。无论投资开发，还是购买消费，都需耗费大量资金。另外投资和购买房地产具有保值和增值效应。由此房地产具有较强的蓄财、敛财功能。 １２.１.２　房地产管理法的概念与调整对象 1．房地产管理法的概念 我国房地产管理法有广义和狭义之分。狭义的房地产管理法，是专指1994年7月5日由八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法自1995年1月1日起施行。广义的房地产管理法是指调整房地产关系的法律规范的总称，它包括了各类房地产法律、规范，即凡调整有关房地产关系的宪法、法律、行政法规、部门规章、地方性法规、司法解释等都可归入其中。本书采用广义的房地产管理法。具体地分为以下几个方面:城市规划和基本建设法律制度、房地产业经营管理法律制度、房地产流通法律制度、房地产权属管理法律制度和房地产纠纷处理法律制度等。 2．房地产管理法的调整对象 房地产管理法以房地产关系为调整对象。房地产关系，主要是指人们在房地产经济运行过程中围绕房地产而发生的各种社会关系。其基本上可分为房地产财产关系和房地产管理关系两类。 （1）房地产财产关系。房地产财产关系是指发生在房地产经济运行过程中具有直接物质利益内容的房地产关系，平权性、物质利益性是其基本特点。 （2）房地产管理关系。房地产管理关系是指发生在房地产经济运行过程中不具有直接物质利益内容的房地产关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。 12 .2 房地产开发用地管理 我国土地所有权有两种：一是国家土地所有权（城市市区土地；农村和城市郊区中已经依法没收的、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地），二是集体土地所有权（除国有土地之外的土地）。 房地产开发用地是指用于房地产开发的土地，即进行基础设施和房屋建设的用地。对于房地产开发用地有五类：居住用地、工业用地、教育科学文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地。 土地使用权的获得途径有三种：土地使用权的出让、土地使用权的转让、土地使用权的划拨。 12. 2. 1 土地使用权的出让 1．土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家（政府作为国家代表）国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。