上海楼市发展趋势静思考.docVIP

上海楼市发展趋势静思考 ?作者：中原地产 ?来源：【银率】网 　　２００９年上海楼市经历了疯狂的一年，成交量出现意想不到的极度火爆。前段时间二手房市场上一直因为优惠税费是否延续而被搅动的波澜再起，如今中央明确表示个人转让住房营业税优惠时间由２年改５年，此事终于尘埃落定，辉煌的楼市又开始了一波政策性井喷。年末将至，成交量的攀升和价格的上扬都显示出上海楼市又在演绎着一场盛装的谢幕。 　　中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，１０月中下旬以来上海楼市交投活跃度持续走高，主要在于整体市场供应趋紧，从而导致供需矛盾加剧愈加明显，特别是中心城区基本没有新盘供应，外郊环间新盘推案纷纷出现开盘售罄。随着房价的日渐走高，市场的旺盛需求使增量房市场多数业主又开始惜售、跳价。而且目前中央会议明确表示要抑制投资，并且加大中低端市场的供应，以缓解当前供求比严重失衡。但在当前地王频现的上行时期，难挡房价的上升势头。 　　上海楼市攀高未有停滞迹象。尽管每年的年底春节之前都是楼市传统淡季，但今年１１月份成交量却出现大幅反弹，成交均价自今年２月份市场回暖之后累计涨幅超过５０%。目前上海楼市整体市场均价逼近２００００元/平方米。当前优惠税费减免政策到期结束刺激下，刚性需求客户与短期投资者的集中释放，使当前一、二手房的成交量都较上月出现不同程度的增加，同时也伴随着价格的小幅攀升。从结构上看，在此轮楼市的大幅攀升中，特别是中低端物业由于价格的持续走高，日前也不乏调价惜售情况出现。据上海中原研究咨询部从闵行区分行了解到，近日有一总价８６万的物业在客户付下定金后业主涨价４万，客户担心再生变数，追涨后抓紧签下买卖合同，但业主又决定不买了的毁约情况出现。由于距减免税费时间只有半月，当前二手房成交速度加快。中央在推出２改５政策的同时其他政策继续实施，明显可以看出在抑制投资的同时，鼓励自住需求的政策不变。因此对刚性需求的者入市也起到了一定的推动作用，从而拉动了成交的活跃。 　　税改对中高端市场的影响有限。受到２改５政策影响二手市场挂牌的业主，特别是持有２-５年之间的，由于时间紧迫，赶上末班车的机率不大，便开始将物业转售为租。另外，仔细看来这条营业税费的威慑力对于非普通住房来说收效甚微。由于目前非普通住房中除了满２年的唯一一套免征时间改为５年之外，而其它二套及以上住房满５年营业税为差价的５.５５%，不满５年为合同价的５.５５%没有任何变化。因此主导整体市场的高端物业对此项税费的调整影响较小，在今年楼市疯狂攀高前提下，细数上海楼市中属于普通住房的比例正在缩小。这项政策的调整，无疑是业主将税费的负担下嫁给了购房者，而对于购买普通住宅的刚性需求客户来说购房成本加大，提高了普通住宅的购房门槛，不难看出真正受到政策影响的还是中低端住宅。 　　遏制房价上涨还需调整供地环节。二手房的供应开始下降同时，一手新盘方面也在市场旺盛的需求下表现出新增供应放量的疲态。由于去年整体市场低迷，土地流拍严重，以至于难以缓解目前市场供应紧缺。例如，位于外环以外嘉定区嘉定新城板块的在售新盘，本月初开盘时，在网上房地产预售价格为１３０００元/平方米，此次推出项目的二期，共１５０套的房源推案。不到一周时间价格攀升至１５０００-１８０００元/平方米，并已售罄。不难看出，整体市场的消化速度相当快，同时也助推了房价的坚挺。在土地供应市场方面，本月中旬浦东新区塘镇板块的一块土地溢价３７９%成交，再次刷新地王记录。地块折合楼板价１９０００元/平方米，而目前周边的新盘毕加索小镇、保利金爵公寓售价均为１５０００元/平方米左右，二手房市场价也在１５０００-１７０００元/平方米。该地块将来建成之后保守估计楼盘售价也要达到３５０００元/平方米以上，面粉贵过面包的一幕在房价上行的２００９年不断刷新上演，那么未来房价究竟能走多远？要遏制房价的走高还是要从源头入手，改变土地的拍卖形式才是稳定房地产市场切实改善民生的根本所在。同时打击囤地，督促开工建设，加大市场供应，以平衡供求。 　　近期中央召开的经济会议明确表示继续保持从宽的经济政策，因此信贷的支撑是鼓励开发商积极开工加大供应的信号，并且明确表示要加大保障性住房和中低端普通住宅及廉租房的供应，但这些普通住房入市也要在明年下半年或２０１０年之后，因此短期内难改整体楼市上行势头；从长期来看，中低端市场的供应加大，从实施到落实除时间周期外而真正能享受到经适房的群体还是微乎其微，实质上仅仅是分流出很少一部分购买商品房的人群，而处于夹心层的人群比重依然较大，因此对整体楼市的影响很小。与此同时，也可以看出中央抑制房价上涨过快的措施非常温和，对整体市场的影响要从每个阶段的细则来调整。例如信贷方面，如果明年各大银行从二套房贷入手，将普通住房和非普通住房的贷款利率实施差异化的措施，一定程度