咸宁县地产策划.doc

“海岸明珠”销售推广方案 一、项目基本概况 项目位于威宁县火车站附近500米处，站地面积118亩，其中第一期建筑面积7万平方米，与未来政府机构办公区相邻。 二、威宁县商品房现状 2007年居民建房资金总额达几个亿元，商品房成交额只有0.11亿元，房地产起步晚发展缓慢，观念成旧，市场混乱，相对比较落后，推广形式单一，在消费观念上，宁愿买地，不愿卖房，对房地产消费市场有所不利，从配套上，户型设计上与居民自建房形成优劣差距，威宁从文化层方面上也相对落后，一个多民族的消费群体，对户型规划景观自然形成差异裂纹，导致威宁县房产的开发难度。 三、项目命名解释 “海岸明珠”：海岸明珠借助于草海的自然景观优势与项目接壤，山水倒映，水天相接，营造了项目景观优势，同时借助这片海，与旅游品牌相呼应，打开海南岛、广西北海部份海滨城市踩盘史，大部分利用旅游这张牌，在充分利用广告推广，获得了旅游客户够房热，增加市场占有率。 对于地处云贵高原的威宁来讲，祖祖辈辈看惯了山赏过了绿，蓝蓝的碧海，就是成功者数百年的追求了，海岸明珠绿化了主题，在概念推广上若形成统一，对型走品牌创造价值上意义深远。 四、 SWOT分析 S优势： 项目自然条件良好，空气清新与草海接壤 项目规模大，整体规划协调，有利于项目的形象推广和规划的广告投放。 未来在该区域内市政配套突出，离火车站近出行方便。 具旅游条件可顺势引入外地人流，对项目价值有提升。 W劣势； 该区域目前处于半生地状态，人流量少，四周处于规划阶段。 离火车站近，在治安上存在隐患。 交通不方便无公交车，的士车比较稀少。 民族多，民族与民族之间存在家仇，会造成一定负面因素，流失部分客户。 文化落后，在广告上不能用深度的广告软文，也不能太直白的软文，深度太通俗，直白有损形象。 居民有买地自建房的传统习惯。 O 机会： 1.在营销手段上的借助旅游做文章，如五一黄金周。 2.在配套和走位上形成差异化行销，在威宁独树一帜，提升项目品牌和房地产公司品牌。 3.灵活通用事件营销和活动营销进行强势宣传。改变客户思维和习惯。 4.在后期电梯房户型可适当调整，迎合市场需求。 T 威胁： 1.商品房在威宁本年度上市量大，客户竞争激烈。 2.消费市场区域较小。 3.大盘开发周期长，国家对房地产逐渐设限如税务，银行利率，按揭贷款手续等，对房地产开发有所不利。 六、 营销推广策略 : 我们认为采用“实效策划”的策略较为适宜，通过实效策划来吸引目标客户群体,并且通过实效策划来成就项目品牌。 ? （2）、推广元素： 1、核心元素 ” 主要诉求：占地近平方公里的邻本案，高标准改造后的沙河生态走廊从该区域穿流而过，新华公园、塔子山公园对该区域的合围。造就了生态的出现。 政府的规划引领，让整个威宁县房产逐渐的走向中高端品质，成为成都最大的中产居住区，应运而生！ 同时项目地处于城市的东面，因此享受的同样是城市的生活，卓然一派“离法不离城”的意境。 2、附加元素 客户买不买房子，归根结底落实到产品的本身，本案的产品我们从以下两个方面提炼它的卖点：开发的规模，居住品质。 7万M2万平米表现出来的就是大盘气质； 澳洲风情： ?（3）、营销手法： ?（一）文化营销 文化内涵是提升楼盘品质、引起消费者共鸣的重要因素。本项目可通过周边浓郁的高校文化气氛来赋予楼盘的文化品位，并通过沙河文化的底蕴以及产品的建筑文化来表述项目的文化内涵，以及企业的文化价值诉求。如： 1、 2、 3、 ?（二）情景营销 情景营销主要是为消费者“造梦”，提前描述生活愿景，手法上主要通过文字的感染力、平面表现的张力，以及现场生活场景演示的逻辑顺序，制造购买冲动。 如： 1、+房子”联谊活动。体验“有车、有房”的生活梦想。 2、 3、 ?（三）定向营销 本项目的目标客户群主要集中在东部。所以我们认为除了传统大众信息传播外，应该配合更有效的信息传播途径，本案在推广中应当形成“两只手”-----传统大众推广和小众定向营销。如： 1、 2、 ? 做实效的广告，媒介选择的种类不必太多，必须注重到达率和销售力。我们对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，现选择如下： ?2、DM单： DM单制作价格比较低，可大量印刷派发，拓宽项目的传播面。（DM单的投递方式需另行调研，在具体执行时确定）。 3、楼书： 楼书制作价格较高，建议在形象建立期时不予派发（特别有诚意部分才发放），在开盘时才正式面市对外，此举一是可以通过控制项目宣传资料的发放节奏，来保持项目的新鲜度；二是可以降低项目的推广费用。 5、户外媒体： ?6、特殊媒体 ②候车亭广告 ③楼宇可视广告 对于特殊媒体的选用，在项目运作过程中，有锦官城广告