银座集团济南长清区大学城1500亩项目南区规划设计任务书（中）.pptVIP

本次提案目的及成果：;区域认知;区域认知;区域认知;需求调研;需求调研;需求调研;需求调研;需求调研;产品功能;产品功能;产品功能;产品功能;;个体特征： 30-50岁为别墅置业的主力客群。 年收入呈现出较高的消费潜力及背景。 本地化客群构成为别墅置业主力，近年外埠及外籍人士呈上升状态。 时代在发展别墅置业的高端消费男女都一样，且大多具有高知背景。 济南第三产业类的迅猛发展为别墅高端置业提供了巨大的潜力。 购房背景： 市区及高档公寓、花园洋房的现居所调查显示，多次置业尤其是别墅置业潜力很大。 半数以上的客户认为现今市场没有值得其出手的别墅项目。 区域认知： 针对长清区域的认知并没有得到市场及消费者的充分认可，置业阻力较大。 市场及消费者对于长清区域未来房地产市场的期望较为理性。 需求调研： 联排、花园洋房及独栋的产品需求量最大。 传统区域的认知仍占据绝对比例。 自用型别墅需求为市场主流，5+2生活方式需求近年不断增高。 产品功能： 200-350平米的面积需求值得关注。 别墅类产品功能需求较为保守，具有一定的拓展及优化空间，用以加强产品的综合性价比。;从宏观来看，济南别墅市场相对其它大中城市发展较晚，整体素质参差不齐。 近两年别墅供应充足，且受相关政策影响，整体接受程度较为理想。 与本案具有可比性的别墅供应区域来看，单价主要在6000-7000元/平米区间。 在现状市场供应产品的总价区间来看150万为主力总价。（独栋与联排为主） 从产品类型来看，远郊为主的独栋最多，其次为联排+叠拼，双拼最少。 220-260平米的联排面积，260-370平米的独栋面积为市场主流。 欧式与北美风格的项目最多，但品质较为一般。 近郊项目的容积率大多集中在06-0.9之间，产品类型多为混合型。 济南别墅项目的客户大部分以本地为主，并涵盖省内及部分省外客户。;市场研究部分总结：针对特殊市场的深化分析原则;市场机会及定位描述：;区域及别墅市场分析 宗地分析及规划建议 开发模式及财务分析;项目宗地状况研究;项目宗地分析;项目宗地分析;项目宗地分析;项目宗地分析;项目宗地分析;项目宗地分析;项目宗地分析;北区影响地块价值;较高价值地块;次高价值地块;宗地SWOT分析;宗地分析结论： 该地段完全可以打造一个高品质的项目，但高品质不意味高端 宗地地块内部价值差异较大，应结合实际价值取向设计合适产品类型 宗地的狭长感过于强烈，其单体产品必然以大面宽、小进深为主 宗地东侧沿山体一线其价值较为特殊，该部分需考虑创新性的产品设计 如上分析，初步得出本项目规划定位建议如下： 方案一：结合宗地特性设置不同档次的产品线组合： 主力产品为创新型联排+部分四户电梯花园洋房+少量高品质独栋 方案二：创造出该区域的纯粹独栋别墅项目： 创新型独栋产品——小独栋（风险较大）;相关参考案例借鉴;参考案例—北京香江别墅;北京香江别墅;北京香江别墅;该项目独栋户型面积区间从300-530平米，热销户型是500平米的较大独栋，总价在200万-400万之间。最大花园面积在400平米上下，是面积较为适中的独栋别墅。;北京香江别墅;北京香江别墅;项目启示;北京香邑山别墅;北京香邑山别墅;北京香邑山别墅;北京香邑山别墅;项目启示;北京纳帕尔湾;北京纳帕尔湾;北京纳帕尔湾;北京纳帕尔湾;北京纳帕尔湾;项目启示;北京世爵源墅;北京世爵源墅;北京世爵源墅;北京世爵??墅;北京世爵源墅;北京世爵源墅;项目启示;中海安德鲁斯庄园;中海安德鲁斯庄园;中海安德鲁斯庄园;中海安德鲁斯庄园;项目启示;北京万城华府;北京万城华府;北京万城华府;北京万城华府;北京万城华府;北京万城华府;北京万城华府;项目启示;北京洋房;北京洋房;北京洋房;北京洋房;北京洋房;项目启示;样本洋房;样本洋房;样本洋房