《物业管理实务》第十一章讲义PPT.pptVIP

三 知识学习 物业服务费用酬金制 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。 三 知识学习 酬金制的优点 对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益； 对物管企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。 三 知识学习 物业服务费用包干制 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 物管企业自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。 业主对物管企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督。 三 知识学习 包干制的优点 对业主而言，物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物管企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。 三 知识学习 酬金制和包干制的财务特征 会计主体 酬金制：物管项目是独立的会计主体，各物管项目应独立建账、独立核算。 包干制：物管项目的会计主体是物管企业，物管项目可以独立核算，也可纳入企业统一管理。 三 知识学习 酬金制和包干制的财务特征 收入 采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金； 采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。 三 知识学习 酬金制和包干制的财务特征 成本费用 物业管理企业固定成本的比例较高。 人工成本占总成本的比例较高。 物业管理企业成本费用的可预测性较强。 三 知识学习 2物业服务费的测算编制应考虑的因素 应区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 三 知识学习 2物业服务费的测算编制应考虑的因素物管企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物管项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧均应纳入到物业服务费的测算中。 物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润。 三 知识学习 3物业服务费成本（支出）构成 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 三 知识学习 3物业服务费成本（支出）构成办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其他费用。 THE END 谢谢 观看 第十一章 财务管理 《物业管理实务》内容结构 早期介入 前期物业管理 常规物业管理 房屋及设施设备管理 物业环境管理 公共秩序管理 承接查验 物业入伙 装修管理 风险管理 财务管理 档案管理 人力资源管理 应用文书 物业招投标 客户管理 物业服务企业 物业服务合同 一 大纲要求 1、考试目的 本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理企业的财务管理，物业管理项目的财务管理，酬金制、包干制与物业服务费的测算编制，住宅专项维修资金以及相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。 2、基本要求 掌握：物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本(支出)构成。 熟悉：物业管理项目财务管理，酬金制与包干制的内容，物业服务费核算要点及方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。 了解：酬金制和包干制的财务特征。 一 大纲要求 二 内容结构 章 节 主要知识点 第一节 物业管理企业的财务管理 业务收入、成本费用和税费、利润 第二节 物业管理项目的财务管理 概述、类型 第三节 物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制 酬金制与包干制 物业服务费用 第四节 住宅专项维修资金 概念、作用、来源、管理 三 知识学习 财务管理，是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。物业管理企业应结合国家有关文件精神，结合自身的特点，制订切合实际的财务管理目标，科学进行财务管理组织设计，有效执行各项财务管理制度，并熟练运用财务管理技巧，确保物业管理活动的正常进行。 三 知识学习 有关文件 《物业管理企业财务管理规定》 《物业服务收费管理办法》 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》