《天泓山庄开发投资方案展示2010.docVIP

静园开发投?资方案 （天泓山庄项?目） 策划指导:陈林杰（副教授、高级经济师?） 项目组名: 勇往直前 成员名单: 马继云、黄瑾、肖亮虹、刘静、江红兵、罗良、陆海洋、周科学 报告时间：2009年?3月10日?～6月20日? 目 录 第一部分：项目背景 第二部分：市场分析 第三部分：地块风险分?析报告 第四部分：投资方案设?计 第五部分：地块融资与?投资报告 第六部分：投资分析 第一部分 项目背景 项目地址，栖霞区环陵?路1号。占地面积2?00000?平方米自美国次贷?危机以来，一场世纪性?的经济大危?机席卷全球?，股市出现暴?跌、持不稳定的局?面，国际贸易呈?现萧条局面?，在这样的经?济环境下，不同的行业?出现了相当?程度的困顿?、萧条状况2008-2010年?，不管是世界?范围还是中?国的经济形?势，都是最为困?难的，鉴于中国当?前的经济结?构、经济变革措?施、已有经济基?础，我认为在克?服经济危机?、恢复市场信?心的挑战中?，中国相比而?言更有优势?性。中国虽然在?此次经济危?机中的影响?有限，但是由于当?今全球经济?一体化的特?征使得中国?也难以独善?其身。房地产作为?中国近年来?一直受社会?各界所关注?的热点行业?，由于其自身?与国家宏观?调控，与民生戚休?相关的特征?使其在本轮?的金融海啸?当中同样受?到了冲击，但从200?8年1-8月份的数?据来看，金融海啸的?威力还未完?全在房地产?行业及相关?链条当中得?到有效释放?。根据权威数?据统计20?08年1-8月中国房地产开发?投资实际完成1?8430.0亿元，比2007?年1427?5.7同比增长29.1%；其中：住宅投资总额为13?38480?亿元，比2007?年同期增长?31.7%；经济适用房?投资总额为?54667?亿元，比2007?年同期增长?21.7%；办公楼投资?总额624?34，比2007?年同期增长?0.1%，商业营业用?房投资总额?18605?7亿元，比2007?年增长17?.4%。商品房屋施?工面积23?16079?.4千平方米?，比2007?年同比增长?21.7%； 竣工面积 23371?4.5千平方米? ，比2007?年同期增长? 12.2%；销售面积 34592?2.8千平方米?，比2007?年同期降低?14.7%；新增加固定?资产577?311亿元?，比2007?年同期增长? 26.8%。一体化过程?中，南京的特殊?区位将促使?其经济辐射?与联络功能?大幅提升，使其面临更?大的发展机?遇。但是市场仍?旧处在低迷?期、市场信心的?恢复不是一?朝一夕的事?，它不可能靠?一时间的政?策变化、政府举措而?改变，而立竿见影?的，有一个缓冲?的时间差。城乡差距扩?大，收入分配越?来越不公平?从1985?年开始，以市场为导?向的改革全?面推向城市?，带来国民经?济的快速增?长，但是农村的?增长相对滞?后，到2004?年城乡的收?入差距已经?增加到了3?.2：1。而且，即使在城市?里，收入格局也?不断分化，以衡量收入?分配公平程?度的指标——基尼系数来?看，一般认为如?果达到0.45就到了?收入不公的?警戒线，但是根据一?些学者的研?究，我国已经达?到0.48。即货币资金?融通活动的?场所,一般承办同?业拆借、票据贴现、证券交易、外汇调剂等?业务。也指货币资?金融通关系?的总和。我国的资金?市场发展迅?速,目前已初具?规模。2009年?一季度,金融市场总?体运行平稳?。3月份,银行间市场?债券发行量?增加;市场流动性?总体充足,银行间市场?同业拆借和?债券回购量?较上月均有?不同程度增?加,货币市场利?率小幅下行?并维持低位?;现券交易量?增加,银行间债券?指数和交易?所国债指数?略有回升,国债收益率?曲线中短端?增陡;3月份,股票市场指?数宽幅震荡?并有所回升?,成交量有所?减少。 （单位：年利率%） 项?????? 目 2008年?12月23?日 一、短期贷款 　 ??? 六个月以内?（含六个月） 4.86 ??? 六个月至一?年（含一年） 5.31 二、中长期贷款? 　 ??? 一至三年（含三年） 5.40 ??? 三至五年（含五年） 5.76 ??? 五年以上 5.94 三、贴现 在再贴现利?率基础上，按不超过同?期贷款利率?（含浮动）加点 四、个人住房公?积金贷款 　 ??? 五年（含）以下 3.33 ??? 五年以上 3.87 五、信托贷款 由委托双方?在不超过同?期同档次贷?款利率水平?（含浮动）的范围内协?商确定 六、租赁贷款 按同期同档?次法定贷款?利率（含浮动）执行 七、罚息水平 　 ??? 1.逾期贷款 在合同利率?水平上加收?30%-50% ??? 2.挤占挪用贷?款 在合同利率?水