房地产项目拓展管理程序.docVIP

项目拓展管理程序 编制 日期 审核 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 流程要素 流程目标：规范政府招拍挂项目土地资源获取过程，明确公司项目拓展职责划分，规避项目投资风险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造公司利润最大化，实现公司战略目标。 流程主导部门：拓展部 流程关键业绩指标（KPI）： 流程KPI 责任部门/岗位 数据来源 拓展部分管领导 土地获取面积 拓展部 综合管理部 投资决策方案一次通过率 拓展部 投资发展部 流程关键点（CP）： 流程关键点 关键点说明 备注 项目立项 投资评价模型 目标区域研究 可研组织及报告编制 可研报告评审、决策 流程输入输出关系： 信息输入要求 信息输出成果 备注 项目基本信息 土地信息收集表 内部立项建议书 内部立项建议书 立项评审记录 土地信息收集表 初步定位及指标说明 设计草案及指标说明 土地信息收集表 初步定位及指标说明 设计草案及指标说明 可研经济测算表 土地信息收集表 初步定位及指标说明 设计草案及指标说明 可研经济测算表 项目获取风险分析评估表 可行性研究报告 可行性研究报告 可研评审记录 适用范围 房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作及土地投资决策。 术语定义 基础研究：为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。 可行性研究：即对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 职责权限 拓展部 跟踪土地市场，获取土地信息，进行投资机会研究，申报内部立项； 组织具体项目的可行性研究工作，编制可行性研究报告； 负责土地招拍挂，并办理相关手续。 营销部 负责市场调研及提出初步产品定位建议、分期销售计划。 品控部 负责项目规划设计强度分析、设计草案拟定及产品优化建议。 负责工程技术分析，初步工期计划的拟定。 成本部 负责可行性研究阶段项目成本估算。 财务部 负责制定资金计划及效益测算。 综合管理部 根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。 关键活动 基础研究 基础信息研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、公司土地储备规划研究和竞争对手研究等专项研究工作。 各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下： 拓展部负责目标城市的经济发展、总体规划土地政策等方面的日常研究； 负责产品发展趋势的研究； 负责客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。编制市场研究报告，分析各类信息对公司发展的影响，提出应对建议，供公司决策 对目标区域的研究工作可以依照《目标区域研究作业指引》的要求执行。 年度项目投资和土地储备规划 公司年度项目投资和土地储备计划应以公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最近情况为依据。 每年年底，总部投资发展部组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，完成《土地储备规划》，并依据《责权手册》（计划管理-2.2-1）进行评审及审核审批。 土地信息收集、土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 其他房地产开发公司：由于宏观调控措施以及市场销售疲软，大量的开发商面临资金链困难，大量廉价项目转让使得行业内的并购机会大增。国有房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。 房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。 其它主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息、各类招商会与项目推介会等。 了解到有效土地信息后，需于