政务区市场调研报告.docVIP

安徽财贸职业学院 专业实习报告 项目名称 合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告 组员刘钰 刘纤纤 叶小红 邹快快 何祥 张明超杜崇伍 班级 房产1202班 指导教师 刘春胜 成绩 合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告 2013.10 第一部分 市场环境调查 1、政策法律环境 自从国家针对房地产行业出台了限购令、限贷以及保障房等调控政策以来，确实削弱市场需求。各个地方都不同程度的受到了影响。像北京，上海等发达城市受影响较大，而中部城市刚性需求比例较高，受影响程度小。针对宏观经济出台了加息和提高存款准备金率的货币政策，以收紧开发商资金链增加供给量。在该政策影响下中小房地产企业融资更加困难，导致开发商销售回款速度放缓。同时导致一手房市场相对低迷，而二手房市场却相对活跃。 2、经济环境 从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。 3、区域环境 政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心， 以此为中心形成发展趋势。政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。 政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。 4、合肥在售楼盘（住宅类）价格走势合肥市区域均价比 总结:从图上可得由于合肥的均价的上涨以及区位的影响导致不同区域均价不同，同时政务区的价格位居榜首。 5、合肥楼市成交变化 6、合肥市各个区所占的比例以及在售楼盘 7、天鹅湖住宅销售套数前七楼盘 排名 楼盘名称 销售套数 销售面积 销售均价 销售金额（最低） 冠军 置地广场 1628 92342.57 20000 无 亚军 御龙湾 416 26070.52 8000 24.8万 季军 国贸天琴湾 186 29519.16 8200 23.6万 4 新地中心 141 无 15000 44.6万 5 华邦世贸城 6 42436.77 11000 25.9万 6 华润中心凯旋门 4 37308.93 11000 28.1万 7 绿地内森庄园 1 26257.79 8800 86.6万 主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行调研。主要项目有御龙湾、国贸天琴湾、新地中心、华邦世贸城、华润中心凯旋门、绿地内森庄园、森林海、御景城、融科九重锦、天鹅湖购物中心、天鹅湖九号、旭辉中央宫园、城建琥珀五环城、保利香槟国际 第二部份 楼盘调查 一、板块简介 政务文化新区位于合肥市西南方向，距离市中心约6公里，规划面积12.67平方公里，规划人口10-15万人。东起金寨路、合作化南路，西至合九铁路，南邻312国道，北抵铁路专用线和高压走廊。与老城区、国家级高新技术产业开发区和国家级经济技术开发区紧密相连。 政务文化新区目前常住人口约4万人6所幼儿园、5所小学、2所省级示范初中、1所省级示范高中 二、楼盘、产品分析 本板块共有楼盘48个，其中在售楼盘13个，未上市楼盘3个。32个销售完毕。本次选择了13个作为调查对象加以研究。 （一）区域住宅开发量及规模分析 1、从开发量看：政务区目前在售、将售楼盘16家左右，周边的环境具有极大的发展潜力，吸引着大批房地产开发商前来投资，各楼盘建筑类型为小高层、高层加公寓的综合型。 2、从开发规模看：用地面积一般在30万平方米左右，其中华润中心凯旋门模最大，达77万平方米，以绝对规模赢得市场瞩目；而最小的领势公馆虽然其占地面积仅20万平方米，但也以其综合优势吸引消费者的眼球。 （二）热点分布分析开发热点：政务区天鹅湖依靠其美丽的生态资源绝佳的地理优势赢得开发商的青睐，众多楼盘不约而同朝向政务区，且以天鹅湖为中心向周边辐射，市场越来越活跃。 （三）住宅风格及档次分析 （1）趋势：合肥地产市场已经开始关注建筑风格及园林风格。虽然目前地产市场处于刚刚起步阶段，但人们对住宅的要求从简单的满足居住需要开始向追求环境、景观等方面转化，人们开始向往阳光、空气、水等生态资源，开始排斥噪音；而且，随着国内外许多高水平的规