大连公司成本前置管理作业指引.docVIP

成本前置管理作业指引 编制 胡哲 日期 2008/06/20 审核 张志 日期 2008/06/25 批准 单小海 日期 2008/07/15 流 程 要 素 流程目标： 流程时间要求 流程监控点数目 流程主要责任岗位 流程涉及职位数目 修订记录 日 期 修订 状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 流程图 目的 提供项目前期进行成本管理的基本手段，创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，减少无效成本，对动态成本及时调整与反馈。规范成本管理流程，形成分工负责、有机协调的综合成本管理体系。 适用范围 大连万科公司所属各项目，包括概念及规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计阶段。 职责 成本管理部 负责编制控制指标，对各部门实施情况监督考核。进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，定期动态成本调整并反馈。 设计管理部 提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责建筑、部品的优化选择。 负责基础选型、结构中钢筋混凝土、钢筋设计的优化选择。 项目管理部 水、电外网、智能化系统等弱电方案的优化选择。 项目发展部 提供项目的基本情况，如宗地位置、宗地现状、周边社区配套、大市政配套、规划控制要点、土地升值潜力评估等，做到真实、详尽清楚。 工作程序 原则 以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。 方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。 动态测算、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，需全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。 取得设计单位配合：公司设计部应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，设置一定的履约奖惩措施。 可追溯原则：项目各阶段的测算资料、约谈记录、相关会议纪要等须及时收集、整理、归档、保管。 方法与过程控制 设计前期 开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出政府规划要点设计指标等数据； 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析，得出有关土地属性自然信息状况； 市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表； 根据以上信息进行汇总，填写《可研阶段成本测算基础信息汇总表》。 以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是： 第一：场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需要预留部分不可预见费用； 第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售； 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。 概念、规划设计阶段： 建筑、结构方面 设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。 山地项目要进行竖向分析。 成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异） 路网布置：道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下： 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折） 优化出入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本). 道路宽度（设置双车道或单车道加会车区） 停车布置：综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式 土地利用 地面露天车位最大化。 地面停车按照最大边线原则布置 停车方式 车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。 车位建造成本由低到高的顺序为： 地面露天车位→首层架空