构建中国房地产业的新型融资方式——房地产投资信托基金探析.pdfVIP

铭涛向瘟 2010年第3期 构建中国房地产业的新型融资方式 房地产投资信托基金探析 万 容 (重庆大学法学院，重庆400015) 摘要：房地产市场对资金需求的扩大和融资渠道的变窄之间的矛盾使得创新房地产融资渠道提上了议事日程，在对房 发展房地产投资信托基金(唧)提出了构想思路和政策建议，以期推动中国房地产投资信托基金(c—RErr)的发展。 关键词：房地产投资信托；构建；融资方式；建议 中图分类号：F293．30 文献标识码：A 文章编号：1004-972X(2010}03—0105—05 随着我国经济的发展，房地产行业呈现出高速 一、房地产投资信托基金(RErr)概述 发展的态势，从上世纪90年代以来，我国房地产平 (一)概念 EstateInvestment 均年增长率达37．8％，2007年全国房地产开发完成 房地产投资信托基金(Real 投资达25280亿元，同比增长30．2％，增速同比上 升8．4个百分点。但是房地产业是典型的资金密集 托制度在房地产领域的应用，是一种集合不特定的 型行业，房地产行业的资金来源过度依赖于银行贷 投资者，将资金集合起来，建立某种专门进行房地产 款，不仅使国内金融系统积累了大量的金融风险，而 投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营 且也限制了房地产业的进一步发展。为了防止房地 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 产业风险最终转嫁给银行，抑制可能产生的房地产 种信托基金制度。 泡沫，国家加强了对房地产业的宏观调控力度，自 (二)法律特征 2003年起陆续出台了《关于进一步加强房地产信贷 作为一种信托形式的基金，当然具有一般信托 业务管理的通知》(即121号文件)和《加强信托投资的特征，即所有权与利益相分离，信托财产独立性， 公司部分业务风险提示的通知》(即212号文件)等有限责任和信托管理的连续性等四大属性，而作为 一系列政策法规，多次上调人民币存贷款基准利率 一种新型的信托形式，房地产投资信托基金(REIT) 和存款类金融机构人民币存款准备金率。房地产开 还具有以下法律特征： 发企业面临着极大的资金匮乏困境。 1．本质上是一种投资基金。投资基金是通过 中国房地产金融业的相对滞后已经成为制约我 发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托 国房地产业持续发展的重要因素，房地产行业急需 管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券、 创新金融融资工具。房地产投资信托基金(RErI’)相外汇、货币等金融工具投资，以获得投资收益和资本 对于其他房地产融资工具有无与比拟的优势。2008增值的一种集合投资方式。房地产投资信托基金 年12月3日，国务院出台的金融“国九条”的政策措 (RElT)的投资模式主要是对现存房地产的获取和经 施中，房地产投资信托基金(RElT)首次在国务院层营，这一点与投资基金的特征相类似。 面作为一种拓展房地产企业融资渠道的创新融资方 2．总资产的投资组合中必须以房地产、现金、 式被提出。从这个意义上讲，研究房地产投资信托 政府债券占高比例。比如美国的房地产投资信托基 基金(RErI)无疑具有重要的理论和实际意义。 金就要求在资产组合中至少持有75％的资产价值 收稿日期：2009—12—10 作者简介：万容(19r7卜)，女。四川青神人，重庆大学法学院博士研究生，主要从事房地产金融研究。 105 万容： 构建中国房地产业的新型融资方式——房地产