房地产项目开发中的运营管理.docVIP

精品论文 参考文献 房地产项目开发中的运营管理 邯郸市美的房地产开发有限公司 河北 邯郸 056001 【摘 要】运营意味着房地产项目从开发到建设再到投入使用整个过程的开始，显然运营是一个及其复杂的过程，充满了风险和机遇。加强房地产项目运营管理，无论从企业自身出发还是市场竞争需要，都是十分必要的，直接关系到房地产企业的生存。 【关键词】房地产项目；开发；运营管理 随着建筑市场的发展，房地产项目进入了一个高峰期开发阶段，纵观我国的房地产项目开发，总存在着泡沫现象，有的地方城市建筑成了鬼城。造成这些现象的原因除了国家政策外，受很多因素的影响，其中开发中的运营管理就存在很多缺陷。如房地产项目开发市场定位不准确，过分依赖政府助推地方经济，对当地的经济发展和房地产项目开发需求没有进行认真分析研究，导致各房地产企业恶性竞争，催生了泡沫楼市，造成了运营管理的混乱。最终也影响房地产企业的生存发展。 1 目前房地产项目开发中运营管理存在的缺陷 1.1决策阶段 决策阶段是房地产项目开发的开始，也是搞好整个运营管理的关键环节，决策方向失误则给开发企业带来严重的后果，可以说后面的建设阶段、投资阶段、房地产项目销售阶段，资金回笼阶段都会受到很大影响，从而运营管理遭到失败。运营管理就是将项目开发的每一分资金应用到项目建设中去，通过市场定位，做好市场销售，顺利收回建设资金，弥补投资风险，达到运营管理的目的。有的房地产开发企业不重视研究市场，在决策阶段就已经出现了市场定位不准的情况，为以后的运营管理造成了很大麻烦。没有找到市场需求-人口规模-经济发展状况的结合点，盲目进行投资，抢占房地产项目开发先机。 1.2设计阶段 设计阶段是房地产项目开发建设造价的基础，在这个过程中项目开发的规模、人员数量、机械投入，材料购置已基本到位，显然这些要素都关系到房地产项目的成本管理、费用投入。运营管理进入了关键时期。但很多的房地产开发企业只重视了工程图纸的设计、工程建设规模的考虑，没有对人员数量的投入、机械投入、材料投入进行严格的管理和研究，而这些环节正是影响运营管理的重要因素。 1.3建设阶段 建设阶段是各种生产要素的投入，在这个阶段中大量的机械、人员、材料将会投入使用，从而伴随着工程消耗也随之而来。事实上工程消耗的合理性是运营管理中重要的管理环节，合理消耗反映出工程建设各种投入的优化组合，做到了人、材、物、机械的最大化利用，从而有利于企业的工程建设，同时也表明房地产开发运营的合理性，管理的合理性。有的企业不重视建设阶段各种生产要素的有机结合，对人员的调配、材料的管理以及机械的保养使用等，造成建设阶段各种费用的巨大浪费。 1.4项目销售和使用阶段 房地产项目开发和运营管理的目的就是将建成的房地产顺利实现销售，按时回笼资金，弥补开发过程中的各种损耗，从而达到企业盈利，这样房地产项目开发运营管理才能得以继续，下一个房地产项目才能进行开发。否则开发企业只能停滞不前。项目销售和投入使用是一个极其漫长的过程，他受制于当地经济发展、市场需求、人口规模以及货币信贷等多种因素的影响，所以做好运营管理是一件非常困难的事。显然做好房地产开发销售，前面的决策定位很关键，除此之外就是如何销售好房地产。尽管很多房地产企业在销售阶段做的很好，甚至动用了大量的商业广告，微信销售等多种手段，但是运营效果任然不明显，任然没有达到运营管理的目的。可见运营管理不是一跃而就就能实现的，它是一个动态的综合管理的过程，很多开发企业忘记了这一点，把最后的销售希望放在了销售和投入使用阶段。 2 房地产项目开发运营管理采取的对策 2.1认真研究建筑市场 市场交给了我们研究房地产开发的一把钥匙，通过研究市场从中发现房地产项目开发的潜力和机遇。同时通过研究市场，让我们懂得了如何去更好的对房地产项目开发进行合理有序的做好运营方面的管理。当然房地产市场离不开经济发展、人口规模、需求这些要素，为此我们这几方面进行入手：一是经济发展规模，不管是在哪里开发，怎们开发，房地产建设必须要有当地的经济发展做支撑，否则房地产开发的再多也只能是昙花一现，最终损害开发企业的利益。只有在经济迅速发展的情况下，房地产企业才能看到开发的前景和开发的价值，从而运营才能得以顺利实现，运营管理才能起到积极作用。二是需求，开发运营管理的目的就是将房地产顺利实现销售，但是只有需求才能实现销售，否则再好的房地产项目开发只能浪费资金。如房地产市场饱和或者过剩都不利于运营管理，也就是说在这两种情况下运营管理也很难做到。三是人