深圳蛇口花园城中心ShoppingMall市场策划报告.ppt

深圳蛇口花园城中心ShoppingMall 市场策划报告 一、深圳零售业态发展趋势 仓储式经营成为大发展方向，如山姆会员店、沃尔玛等。 专卖店的重要性越来越大，商品的品质和服务也依靠专卖店来保证，就连百货公司、商场很大程度上都成为专卖店的集中舞台。 专业市场成为商铺开发的重要方向，这是中心城市流通职能的体现，如电器、家私、建材等。 主题商场由于其具有开放、有序的统一管理，能使小规模经营化入大规模经营的背景之中，从而获得最大效益，因而产生了颇为显著的市场号召力。 各楼层功能分布 地库一层 一 层 二 层 三层北区 行业组织比例定位 目标商户组合 ? 目 标 商 户 百货类 紫荆城、巴黎春天等 咖啡类 Starbucks、Pacific Coffee 生活配套类 海王星辰、 品牌服装类 G2000、U2 、CK jeans、MNG、Betu 精品类 SK-II、时间廊、谢瑞麟、索尼数码、 地方特色餐饮类 潮江春、一品烧鹅火窝酒家、豫园、巴国布衣、皇城老妈、福青龙、安天民 西式餐饮类 蕉叶咖喱屋、香辣屋、越南新味、王子厨房等 休闲娱乐类 ? 新南国、美国冒险乐园、Toy“R”Us玩具反斗城 Toonsland卡通天地、日本机动游戏、思妍丽、玛莎 经营模式定位 女性百货主力店——开放式（共三层） 地 库 一 层 品牌专卖店、咖啡厅———独立经营 品牌服装专卖店、精品专卖店、运动城、西餐厅 一 层 专卖店 ——独立式店铺经营 二 层 地方特色餐饮、IT数码专营店、美容SPA * * 深圳领汇行房地产顾问有限公司 二00四年五月 购物广场的概念成为主体的消费形式，购物广场集购物、娱乐、休闲、饮食、旅游景点等多功能为一身，给消费者一个“逛街”的微环境，满足消费者各式各样的需求，延长了消费者在商场的逗留时间，各种功能产生的互补优势，带出庞大的人流量。 二、南山区商业圈的比较 2.1 南头商圈（旧商圈） 以家乐福、天虹商场为龙头的南头老街商圈。该商圈延续了最早的南山传统商业老街，具有浓郁的商业气氛。 特点： 这里人口密集，消费群体集中，商业基础良好，区域性商业旺区已经初具雏形； 商业网点布局零乱； 商业亮点不够突出，购物环境比较差，经营水平和商业档次较低。 2.2 南油与蛇口结合部商圈 以人人乐、沃尔玛为核心的南油与蛇口结合部商圈 。该商圈位处南山重要的交通枢纽地段，更有在深圳颇具盛名的蛇口消费片区作后盾。 特点： 大型品牌商场聚集与此； 专业市场、主题商城已初步形成； 购物环境及经营水平以中档为主。 2.3 南头与南油结合部商圈 以海雅百货、愉康商城、岁宝百货为中心的南头与南油结合部商圈。毗邻南山商业文化中心区，周边大型住宅众多。 分析： 该商圈周边住宅约20个楼盘正在建设与销售中，购买客户都以高素质、高收入、高品位的人仕居多，他们对生活质量的要求及消费习惯都成为该商圈的主力消费群体； 该商圈今年仍为开发投资热点地区 。 三、南山商业存在的主要问题 南山商业处于分散状态，商圈形象未能深入人心，人气不旺； 滨海大道通车后，许多人“罗湖上班，南山居住”的梦想已经实现，但“南山居住，福田、罗湖购物”成为活生生的现实，这无疑是南山商业发展的一大损失。 四、南山商业业态缺口 购物、娱乐休闲为一体的大型购物中心； 缺乏顶级品牌服饰； 中高档餐饮业； 中、高档饰品专卖店。 五、未来主要竞争对手分析 项目名称 位置 规模 开业时间 经营业态 项目优势 项目劣势 新街口 南油大道与东滨路交汇处 建筑面积近 1.2 万M2 2004年 10月 以服装零售为主的主题商场 临街面长 周边竞争相对稀薄 ????????? 裙楼商业，商场内部柱子较多，不利于商场的规划运做。 海岸商业 广场 南山商业文化中心中部 占地面积 3万M2； 建筑面积近7万M2 一站式餐饮、娱乐、休闲购物中心 地处南山商业中心区中心位置 规模较大 周边项目的启动建设时间对该项目影响较大 金光华 商业广场 罗湖区人民南路和嘉宾路交界 建筑面积8万多M2 共7-8层 计划于2004年底建成开业 针对港人及本地消费者、中高档次的餐饮、娱乐、休闲购物中心 地处商业中心区 地铁上盖 邻近有较多办公楼及酒店 周边商场太多，竞争激烈，昂贵土地令营运成本增高 道路狭窄，车流量大 华润新城 深南中路与宝安南路交汇处，书城旁 占地8万多 M2； 建筑面积40多万 M2 预计将于2004年底建成并投入使用。 一站式餐饮、娱乐、休闲购物中心 未来深圳最大型商场 地王、城市广场近在 咫迟，竞争激烈 营运管理较难控制 新城市 购物中心 福田中心区中心广场南中轴（会展中心旁）