物业管理-黑龙江职业学院.doc

课堂教学案例 【案例01】 某物业项目位于粤西沿海城市，开发规模较大，总建筑面积40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。 该物业建设单位前期已开发过多个物业项目，自己组建了物业服务企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业服务企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。 由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业服务收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。 在该项目的论证阶段，物业服务企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理服务的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见，并得到物业建设单位的采纳。 1、考虑到整个工程项目的状况，第一期属经济适用房，消费者大多属于中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。按此思路，第一期的绿化率可以低一些，设备选型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层，绿化率要高，设备选型要好。 2、对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。 3、提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也是以后项目销售的亮点。 4、确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。 实践证明，这几条意见和建议对物业建设单位是非常有益的帮助，使之市场定位更加准确，性能价格比更为合适，在第一期销售过程中的良好业绩证明了这些。 请分析： 1、为什么按第一期属经济适用房，第二期和第三期以普通商品房的思路建房？这与物业管理早期介入有什么联系？ 2、重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。这种想法对于开发商来说可能增加成本不利于企业的经营效果，开发商为什么采纳了这一建议？ 【评析】 1、首先安排本地居民既是地方政府的想法也是本地居民的愿望，因本地的房地产开发和物业服务水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业服务收费都处于较低的水平，所以先建经济适用房满足其要求和稳定本地对房地产开发的支持，有利于房地产行业的持续发展。物业服务企业的早期介入可以使物业服务企业较好地发挥企业了解当地经济状况和居民需求的优势。 2、由于物业服务企业与居民长期合作，了解居民的需求，既为企业发展设想，也为居民服务，此建议有利于开发商的整体利益，同时，也希望物业服务企业的宣传能为开发商带来经济效益。 【案例02】 某别墅物业项目，开发建设单位按照相关法规要求，面向社会以公开招投标方式选聘了物业服务企业，并与之签订了《前期物业管理服务协议》。物业交付使用和业主入住后，业主对正在建设中的物业配套项目——会所提出了异议。业主认为： 1、建设单位改变、扩大了会所的经营范围和营业面积侵犯了业主的合法权益； 2、会所经营将带来噪音、污染等环境污染问题，损害业主利益、降低物业档次、影响业主的生活品质； 3、会所开业经营带来的车流、人流和混乱等均会给物业潜在安全防范管理服务带来极大的威胁等等。 业主的意见首先是在管理处和建设单位共同组织召开的物业管理及物业遗留问题座谈会上，以口头形式向开发建设单位提出质疑。建设单位代表当场表示，对业主提出的问题回去研究后予以答复。一段时间后，由于建设单位未对业主诉求予以回应，业主遂以书面形式正式送达建设单位再次要求予以答复。但建设单位由于种种原因，仍然未有回应，只是要求物业服务企业出面向业主解释会所项目并未违规、违法，并对业主做出必要的安抚、沟通和疏解工作。 物业服务企业按照建设单位的要求进行了相应的工作，但遭到大部分业主的拒绝。随即，部分业主以集体签名书面上访形式向政府相关部门投诉。 试分析：物业服务企业应该在什么时候介入？如何做才能较好地解决和避免发生此问题？ 【评析】 在规划设计阶段积极参与，并建议开发商考虑会所经营的性质和由此带来的相关问题和处理办法，使之符合建立别墅配套项目的初衷。在临时管理规约中要说明此会所、配套项目建设的情况及带来的增值预期，并讲明此配套项目符合别墅的地位，有利于别墅的增值和保值。 【案例03】 2007年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万元以上，业主的客厅、主人房、客