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我国房地产税与房地产价格关系研究——基于中国数据的协整分析 杜雪君，吴次芳，黄忠华 (浙江大学 公共管理学院， 杭州 310029) 摘要： 摘摘要要：：房地产税是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工 具。本文以我国1988-2006年的年度数据为基础, 运用协整分析、向量自回归、误差修正模 型和Granger因果检验理论的分析框架, 研究我国房地产税对房价的短期影响与长期关系。 研究结果表明，我国房地产税和房价之间存在长期稳定的均衡关系；在长期，房地产税是房 价增长的重要原因，在短期，滞后一期的房价和房地产税是房价增长的重要原因。 关键词： 关关键键词词：：物业税; 房地产税制; 房价; 协整分析 1 11 引言 税收是房地产市场中普遍存在的“市场摩擦”之一。房地产税是政府干预房地产经济活 动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具。实际上，不管是国内还是国外，房地 产税对房价影响这一问题早已受到了学术界的关注，相关文献也不少，但到目前为止，这一 问题的结论依然是模糊的。这里的原因可能是多方面的。就国际经验而言，尽管世界上大多 数国家都征收房地产税，但从房地产税种和税率水平来看，不仅不同国家之间会有很大差异。 而且由于房地产税一般为地方税，同一国家不同地方之间也会有很大的差异。不同的房地产 税制对房价的影响是完全不同的，因此，单纯从国际经验的角度得出一个统一的结论，似乎 是不可行的，同时也是很困难的。就国内经验证据而言，之所以结论也是很模糊的，主要是 目前对房地产税和房价之间关系进行实证研究的文章很少。 房地产税为什么会影响房价呢？从理论层面分析，关于这个问题的研究目前有两种研 究模式。第一类是从税收资本化和公共服务提供的角度视角。1956 年10 月美国经济学家 Charles M· Tiebout 在其《一个关于地方支出的纯理论》一文中提出了著名的 Tiebout 模型， 其中有一条重要假设：理性消费者具有消费者和投票者双重身份，他们掌握不同社区或地区 的收入—支出模式差异的完全信息，并能够对差异做出反应（即用脚投票），选择符合自己 收入—支出偏好的地区居住。模型中所指的收入主要是能够获得的公共服务水平的提高，支 出则主要指其税收负担和居住成本。在Tiebout 研究的基础上，美国著名财政学家Wallace E· Oates(1969)通过对新泽西州东北部的53 个城镇进行调查，分析了财产税和地方公共支出 对房产价值的影响，其结论是：房地产价值与财产税和公共支出水平有关。他认为理性的消 费者会衡量由地方公共服务所获得的利益，以及负担的税收成本来选择居住的地区。其实证 研究发现房地产价值与地区公共支出水平成正相关，但与财产税呈负相关。同时他也认为大 部分居民都愿意承担较高税负，以享受较好的地方公共服务。因此如果地方政府提高财产税 率，用于扩张公共支出，则公共支出所增加之利益将可能抵消由于较高税率而降低房地产价 值的效果，故在探讨财产税对房地产价值的影响时，应同时考虑公共支出的影响，否则实证 研究的结果将有失偏颇。在过去的几十年里，许多学者（Rosen(1984), Rubinfeld(1987), William Fischel(1992), Dowding John (1994), Wilson (1999)和Leslie Rosenthal(1999)等）做了大量的 实证研究，发现了相似的结论。第二类是从房地产转让的角度研究住房消费选择问题。Kim （1990）研究在韩国的房地产市场中房地产转让税的课税效果，结果发现房地产转让税对经 常更换住所的住户而言是一个颇大的经济负担，税收改变了消费者的住宅置换行为。 Benjamin, Couson, and Yang 1993), Lndborg Skedinger(1999)和Mina kang(2001)等学者也都 对这一问题进行了研究。 我国学者也对房价和房地产税收之间的关系也做了一些有益的探讨，杨绍媛、徐晓波 （2007）从住房成本和资产收益角度分析，认为由于购房者需求弹性小不论从资产收益的角 度还是从住房成本的角度看, 税收在短期内都会提高房价。王海勇（2004）从现代资产定价 理论出发，认为杜房地产征税会降低对房地产未来收益的预期，从而导致现期