85_发文008-房地产开发企业预决算管理实施细则.docVIP

当代集团发文稿纸 文件标题 房地产开发企业预决算管理实施细则 发文字号 当代集团发 [2002]第008号 密级 印数 20 附件： 主送： 集团所属各中心、各子公司、各参会人员 报送： 总裁张雷、副总裁吴战民、陈音、韩凤国、周学钧 主办部门 信息管理中心 拟稿人 李长麟 拟稿日期 2002年1月22日 中心主任 （签字） 审核人 （签字） 主管副总裁 （签字） 总裁 （签字） 备注： 当代集团发[2002]第008号 房地产开发企业预决算管理实施细则 第一章 预决算工作的原则和目标 一、预决算体系的层次结构 预决算体系的第一层次为预决算工作的原则和目标； 预决算体系的第二层次是预决算的指标、科目体系； 预决算体系的第三层次是预算表的编制； 预决算体系的第四层次是预算执行规定； 预决算体系的第五层次是决算工作的规定。 二、预决算工作的原则 本着实事求是，务实科学，谨慎的原则； 遵循董事会和集团的发展战略和经济目标； 实行预算动态管理的原则； 预算执行以授权管理为核心的原则； 预算调整严格审批的原则； 预算科目和决算科目保持高度一致的原则； 预算管理的一贯性原则； 预算编制实行自下而上和自上而下的原则。 三、预决算工作的目标 实现集团管理的计划性； 实现集团目标管理； 为集团各级经营管理者提供财务管理工具； 配合集团和各子公司进行职位评估和考核。 第二章 指标与科目体系及释义 预决算的指标科目体系包括核心指标和预算科目。 一、核心指标 核心指标是依据集团战略和发展规划制定的房地产业务年度量化目标，下属各房地产企业预算年度的工作必须为完成核心指标而努力。预算科目是核心指标的分解计算指标。各科目的归集按照收付实现制（各科目的确认原则附后）执行。财务预算体系中的核心指标分为静态指标和动态指标。静态指标有两类，共八个。第一类是财务指标，共五个，包括：销售额、投资额、利润额、销售利润率和投资利润率；第二类是管理指标，共三个，包括：费用额、销售率和费用利润率。动态指标有：现金净流量增加额、动态投资回收期节约。 （一）静态指标的释义和计算公式 1、财务类指标 1）销售额 公式：销售额＝主营业务收入＋其他业务收入 其中：主营业务收入是指住宅、车位和非住宅建筑物等项目销售取得的收入。 其他业务收入是指住宅、车位和公建等项目出租取得的收入，及其他各项收入。 确认原则：以客户签订正式购房合同，且计划财务部门收到现金或银行进账单的时间和金额确认销售收入。 2）投资额 公式：投资额＝土地开发费用+前期工程费用+建安工程费用+项目建设配套费用+监理费用+开发间接费 确认原则：各项投资额以各子公司计划财务部实际会计核算报表中的数据为准 3）利润额 公式：利润额＝销售收入－投资额－费用额－营业税金及附加 其中：费用额是指管理费用、销售费用和固定资产购置费的总和。 费用额＝管理费用＋销售费用＋（固定资产购置费/5年） 确认原则：固定资产购置费按当年购置费用的五分之一计入当期费用额，但在预算书中必须全额反映。折旧期限的最后一年清理时再进行调整。 4）销售利润率 ×100% 5）投资利润率 ×100% 2、管理类指标 1）费用额 费用额=管理费用+销售费用+（固定资产购置费/5年） 2）销售率 其中：计划均价是指市场预测平均价格，由子公司销售市场研究部门提供，集团价 格委员会审核。 3）费用利润率 ×100% （二）动态指标 现金净流量增加额=预算收入的净增加额+预算成本费用的净节约额 *作为年度绩效考核和项目总评价的指标 动态投资回收期节约=项目计划的投资回收期—项目实际投资回收期 *作为项目总评价的考评指标 二、预算科目 （一）预算科目是集团对未来需要完成的经济事项的具体内容进行分类核算和管理的项目。预算管理涉及的企业经营活动的各方面信息通过预算科目进行层层归集和汇总，用以计算核心指标，并与计划目标进行比照，实施控制。按照会计信息归集的程度，预算科目可划分为一和二级科目，各子公司也可按项目实际需要增设下一级预算科目。 一级科目即标准预算表中第三列的项目。包括：主营业务收入、其他业务收入、土地开发费用、前期工程费用、建安工程费用、项目建设配套费用、开发间接费、销售费用、管理费用、固定资产购置费用、监理费用、财务费用、税金。 二级科目即标准预算表中第四列的各项目，经过汇总可计算出一级科目的数值，基本上是按照各地产开发项目的具体子项进行归集。二级科目由相关的合同以及相应的会计科目进行归集。 （二）预算科目中各项审批权限的执行以集团《经营和财务审批授权管理实施细则》及预算年度的授权书为准绳。 （三）集团对各子公司管理费用的目标考核到二级预算科目。 （四）科目的计算方法 1、主营业务收入=住