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为您·我做到 四川中原市场研究中心/2008/12/19 中原:外来开发商点评  雅居乐 雅居乐地产与2006 年6 月20 日通过土地拍卖的方式获得了双流万安镇韩婆岭、天平等村一块面 积为2008.44 亩的土地，成交价为93 万元/亩，正是拉开了其进军成都市场的序幕。作为沿海的知名 开发商，雅居乐尤其擅长于操作大型项目，因此在成都郊县投入数十亿拿下的一块大宗地块应验了“术 业有专攻”的道理。可以看出在成都雅居乐依然套用了在沿海地区的“造城”运动，体现了其专业性。 去年12 月雅居乐别墅开盘，在接下的一段时间内项目的销售不温不火，似乎没有取得预期中的效 果。究其原因有两点，其一，12 月开盘的时间节点选择失误，由于 9.27 新政此前已经出台，对楼市 起到了立竿见影的效果，打击投资，挤出泡沫，雅居乐在房价拐点上开盘无疑走错了一步；其二，项 目初期定价过高，由于标榜高端项目，超越了周边的购买力，而城市的购买力又因为项目缺乏配套， 地理位臵较差等原因，缺少购买欲望，市场反应平淡。可以说目标人群的定位失误造成了项目前期高 不成低不就的窘境。 自10 月秋交会以来，项目改变了前期的营销策略，开始自降身价，并且及时推出了精装别墅的新 颖产品，主抓了市场的眼球，价格下跌销售率渐涨。  新鸿基 作为香港最大发展商之一的新鸿基地产，2006 年在成都取得“悦城”地块后，又分别拿下了东大 街地块和攀成钢地块。蛰伏两年之久，本月 13 号悦城项目终于亮相于凯宾斯基酒店。从项目长达两年 的蓄水期可以看出新鸿基对其在成都的首个项目非常重视，不仅项目规划、建筑设计和后期的物业管 理都交由香港知名的企业担纲，同时仅从项目20 多栋高层住宅的容积率仅3.8 来看，也说明了新鸿基 地产对其项目的舒适和宜居性都在重点关注。但遗憾的是，也正是因为蓄水期过长，新鸿基错过了去 年二套房政策出台前的黄金期和去年年底、今年年初的补救期，导致在市场急转直下后，许多项目大 幅降价促销时才姗姗来迟，这使得悦城的客户量大幅度流失。要如何将这个200 多亩的项目在如此萧 条的市场背景下做好做漂亮，还有待进一步的观察。 而攀成钢地块将建成的“环球贸易广场”，与九龙仓和恒地分别持40%、30%、30%的股份，三大 名企联手打造的金融地标更是成了攀成钢项目中未来最引人关注的一个。不仅项目自身就很值得期待， 并且项目中的商场和酒店也将为其周边的住宅楼盘带去丰富的配套，环球贸易广场也将成为伊藤洋华 堂之于双楠、万达锦华城之于新成仁路一样重要的存在。  九龙仓 05 年7 月，九龙仓以734 万元/亩的价格拿下东大街 11 号地块；06 年5 月，九龙仓击败和黄， 以640 万元/亩购得和黄高新南区地王边上的一宗123 亩的地块；07 年9 月，九龙仓击败华润、和黄、 四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路6 号财富中心C 座27 层 电话 传真1 为您·我做到 四川中原市场研究中心/2008/12/19 信和、新鸿基、太古等，72 亿竞得红星路地块，楼面均价高达 16500 元/平米；同年，在双流又购得 了一宗543 亩的住宅商业的综合用地；08 年初，与恒基兆业一起，入股新鸿基东大街项目；至此，九 龙仓在成都的发展策略已经基本清晰，高端的住宅和高端的商业纷纷布局在了成都未来发展最具前景 的区域上。 07 年9 月，九龙仓上市销售的第一个项目天府时代豪庭悄然开盘，没有太多的广告攻势，也没有 盛大的开盘庆典，同时使用4 家代理的营销手段使其仅仅用了两天就完成了项目的大部分销售，截止 到07 年底，项目的整体销售率已经达到98% ，这种低调而务实的行销让成都的业内人士见识到了老牌 港资的厉害之处。 08 年，成都楼市走入低迷，九龙仓也没能幸免，位于高新南区的时代晶科名苑在低调中开盘，同 样也是用了 4 家代理，效果却没有之前那么好，无奈下，也只能随大溜，推出了所谓的特价房，才保 持了一定体量的成交。低调的产品宣传反而导致了购房者对其产品定位的模糊，甚至有些业内人士在 其开盘前都不知道这个楼盘，不经仔细的市场研究就继续沿用之前的手法，显然没有取得好的效果； 同时，超高地价的红星路地块又传出了挖到文物的“不利消息