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罗马假日（建坤花园） ? 全 程 策 划 报 告 ? ? ? 罗马假日（建坤花园）全程策划报告 录 第一部分：区域市场分析篇 一、区域概况5 二、区域房地产供应市场分析6 1、龙池开发区商品房市场供应不断增加 6 2、2003年龙池开发区楼市呈现特征7 3、2004年龙池开发区楼市总体走势7 三、区域房地产需求市场分析7 四、相同区域内房地产竞争项目调查9 （一）本项目主要竞争对手 9 （二）个案分析 10 五、不同区域内房地产竞争项目分析16 1、角美镇房地产项目16 2、海沧房地产项目17 六、区域房地产市场租赁状况分析18 第二部分：项目概况篇 项目概况19 二、项目SWOT19 第三部分：项目定位篇 一、产品性质定位 21 二、客源定位 ………………………………………………………21 第四部分：产品规划篇 一、产品总体规划设计 23 二、住宅规划设计24 三、店铺规划设计24 第五部分：项目投资经济效益分析 ???? 项目经济效益分析 26 第六部分：产品营销推广篇 一、市场主题的确立及入市的整体形象28 二、案名建议： “罗马假日” 28 三、项目推广28 （一）策略思考 …………………………………………………………………28 1、品牌策略………………………………………………………………………28 2、广告策略：分阶段主题28 （二）销售进度控制 30 （三）建坤花园的价格与销控体系 30 1、价格与销控体系30 2、小结31 （四）项目分阶段推广思路 31 1、销售第一阶段：项目导入期31 2、销售第二阶段：项目开盘期及强销期33 3、销售第三阶段：持续期34 ? ? ? ? ? ? “凯撒”商业街营销推广方案 :市场概述 一、区域（龙池开发区）商业概述36二、区域（龙池开发区）商业结构36三、区域（龙池开发区）商业物业开发现状和趋势36四、消费者状况37 五、经营户状况37 　 第二篇:商业物业竞争对手篇 一、直接竞争对手【金山家园】39二、间接竞争对手龙池·好望角40 三、间接竞争对手40 四、间接竞争对手灿美阳光41 五、间接竞争对手云龙海岸42六、其他类比项目调研42 第三篇：项目SWOT一、优势和机会点43 二、问题与威胁点43 第四篇：项目定位 第五篇：营销筹备 第六篇：销售政策 第七篇：广告策略 罗马假日（建坤花园）全程策划报告 策划是促进销售的有效手段和必要措施，制定系统的、科学而全方位的策划计划是完成本项目销售任务的重要环节。 通过策划我们还将有效的刺激市场需求，树立楼盘形象，而重点和难点在于本案店面的销售引导；对于住宅单位的销售，将循“投资自住两相宜”路线平行展开。 第一部分：区域市场分析篇 ??????????? 区域概况： 1、区域地理位置： 漳州龙池开发区位于漳州角美镇东南部，紧接厦门海沧投资区，东于海沧交界，西至规划龙池一路，南至九龙江边，北至龙池山，坐山面水，号称“闽南小金三角”，是通往厦门海沧、漳州的必经之路。龙池开发区被定为省级重点投资开发区。 2、开发区现状： 龙池开发区总规划面积达13.52平方公里，内设灿坤、白礁、金山、鸿浙和台湾纺织城等五个工业园，其中灿坤工业园、台湾纺织城、鸿浙工业园等三个大型工业企业所需员工人数可达132003年，灿坤集团在此设立灿坤工业园，并被省政府列为省重点建设项目。工业园占地160万平方米，投资6亿多美元，拥有3万多名一线工人。其生活配套由社会提供。 3、开发区房地产市场： 龙池开发区总规划面积达13.52平方公里，政府规划开发区共有六个房地产项目，他们分别是：云龙海岸、瑞鑫公寓、金山家园、灿美阳光、龙池·好望角、【本案】。到目前为止，有些项目（如瑞鑫公寓）已经完成一期的销售工作。 在大规模工业项目开发的同时，催生了区域房地产开发热潮。在一年的时间里，已经有瑞鑫佳园、金山家园、灿美阳光等项目相继推出，而且区域市场开发产品“同质化”现象严重。随着产品供应量的逐渐增多，市场竞争愈加激烈。 4、区域人口预测： 随着灿坤落户漳州，紧邻海沧的龙池开发区已成为新的投资热点，今后的510年，龙池开发区的人口规模将由现在的14339人递增至12 目前开发区内，仅灿坤的员工数量就已经达到了23千多人。根据灿坤公司高层介绍，灿坤员工总数量将达到三万人。政府规划方案也明确表示：开发区建成后，区域内的人口总量将达到16 ? 5、居民收入水平： 灿坤员工的待遇分为五个档次：第一，普通工人：700800元/月；第二，技术工/月；第三，班长/月；第四，中层管理人