析谈房地产前期工作管理的重要性.docVIP

精品论文 参考文献 析谈房地产前期工作管理的重要性 （南京建设发展集团有限公司，江苏南京210000） 摘要：房地产开发需要有效的管理，前期工作是其重要组成部分。文章研究了前期工作管理的内容，提出了相应的措施。 关键词：房地产；前期工作；有效管理；投资机会选择与决策分析 前言 随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求，房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。但同时大量的房地产项目在城市中的兴起，也使房地产业存在着激烈的竞争。 房地产开发项目建设过程，为四个环节：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售。在这四个环节中“建设”和“租售”顾名思义就是项目的建造和销售出租，而投资机会选择与决策分析和前期工作常常容易造成混淆，两者是有区别的。 1前期工作的主要内容 “投资机会选择与决策分析”是指寻找和筛选投资机会（项目），然后对投资机会（项目）进行市场分析和项目财务评价。这个阶段对项目进行了定位，定义了项目开发的规模、进度、资金及实施蓝图。若开发商投资不准，眼光不高，会使开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难，房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻，土地现状条件不太优越的地区，经过认真的决策分析，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段，形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段，还与项目的定位、文化氛围等有关，而这些因素投资机会选择与决策分析有直接的关系。以上这些就是分析决策的作用。 “前期工作”中的“前”并非指在整个项目最前、最早开展的工作。“前期工作”是指当开发项目确定后，在购买土地使用权和开发项目建设过程以前要做的工作，主要涉及合同的谈判和签约，它是房地产建设过程中的一个重要组成部分，它是承接分析决策，快速实现分析决策目标的重要一环，也是从理想变为现实的开始。 前期工作的内容主要包括以下几个方面：（1）分析拟开发项目用地的范围与特性、规划允许用途及获利能力的大小；（2）获得土地使用权；（3）征地、拆迁、安置、补偿；（4）规划设计及建设方案的制定；（5）与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可；（6）施工现场的水、电、路通和场地平整；（7）市政设施接驳的谈判与协议；（8）安排短期和长期信贷；（9）对拟建中的项目寻找预租、售的客户；（10）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；（11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；（12）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；（13）开发项目保险事宜洽谈。综上所述，可见“投资机会选择与决策分析”和“前期工作”是房地产开发建设中不同的两个工作程序。 在整个前期开发过程中，开发商必须做到以我为主，一般不委托中介组织代理操作。但也要在适当的时候寻求咨询机构的帮助，以期取得最佳的综合效益。前期工作的成果直接影响到项目的成本和进度，事实上前期开发为实施开发建设奠定了基础，即提供可供“三通一平”(水通、路通、电通) 的建设基地及为整个项目具体实施作好各项准备。那么如何进行前期工作的有效管理呢？ 2前期工作的规范化管理模式 规范化管理是管理工作的标准化、程序化、制度化和系统化。规范化管理既是一种现代化经营管理方法，又是一项综合性的管理基础工作，它融合各项基础工作和各项专业管理于一体，通过优化、创新，在使之不断提高的基础上，采取相对固定的模式确定下来，予以贯彻实施。 前期工作的管理规范化是指对前期工作中各环节、过程和一系列相关联的活动，按事物客观规律要求而规定的程序化，指挥和控制组织的协调的活动，即管理规范化也是按程序化进行管理。 那么在前期工作中如何建立以过程为基础的管理规范化体系模式呢？所谓以过程为基础的前期工作管理体系，是指以系统原理将前期工作划分为许多相互之间有关联的过程目标。根据目标管理的原则，将企业开发项目的总目标逐渐分解到前期工作各个过程，确定各种不同而具体的分目标，依该过程的各个分目标确定组织的管理职责，并投入相应的资源，以相邻的上一过程分目标的实现与否，即时进行考评监督，然后再去完成下一过程分目标。对各个过程分目标是否实现的考评，一定要按事先规定的准则进行考核，评估各个过程分目标的实现程度是否能满足完成下一过程分目标的要求，若满足则可以立即完成下一过程分目标。进而就可以很好的完成企业开发项目的总目标。 用这