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宝马商城的现状分析 宝马商城位于呼和浩特商业中心区，地理位置相当优越，面向的 路是城市主干道，每日人流量达到十多万人，而且东临的满达商城是呼市传统的购物场所，人流不断，可以说是人气极旺，但宝马商城实际经营情况远逊于想象，经过这段时间的调查，我们了解的现象如下： 利好方面： 位于城市中心商业区，人流可观（通道图片） 多条道路方便到达，周边、门前停车位较多（周边停车位图片） 正门面向城市主干道，车水马龙（正门远照） 商城内部结构是和商业运营、设备设施比较完善（中庭图片） 天花、层高适当，无压抑感，容易营造购物氛围 中庭景观好，可以给购物者留下良好的购物印象 利淡方面： 门外人流量往来较多，但多是直奔满达商城或民族商场往昔的商场（两商城门前人流对比） 没有突出的商业特色，没能得到消费者的认同，所以再度光临的回头率不高 周边商业物业的竞争激烈，营业中、招商中的项目较多（多商城照片） 商城招牌不醒目，欠缺吸引力（招牌图片） 商城正门没有显眼、具有吸引力的布置或展示，不能引起消费者的注意（外观照） 商城入口通道不畅，商品布置不活跃，不利于消费者的吸入（入口照片） 场内分区不明确，一层尤其杂乱（一层多种商品） 场内指示牌不足，欠缺客流引导（指示牌图片） 商城商业气氛营造不浓厚，没有绚丽缤纷的装饰，也没有生动活跃的促销水牌 广告宣传不够 一些相关建议 一、外观 正门：调整招牌材料和色彩，鲜明醒目（旧照→百荣招牌） 东门：改变东门装饰，使其明显有别于专卖店 南门：充分利用通道和门前车位 整体：改变商城外观，营造商场气氛（旧照→满包图片） 二、内观 调整摊位和通道，主通道口摆放色彩明快的商品，使内部交通通达，便于吸入客流（旧照→其他商城入口） 增加导向牌，主动引导消费者（旧照→其他商城） 设置全程指示牌，明确各层分区 调整商品品类，严格分区（旧照→其他商城） 总之，宝马商城现在给人的感觉是：整体杂乱无章，缺乏购物气氛，无主体框架，缺少针对消费群的市场定位，目标客户群不明确， 从而造成整体包装、营销方针等策略的不明晰。 商业项目成就的基础 依据多年商业物业营销的经验，总结各类商业物业成败的案例，我们发现，成功开发并持久运营一个大型商业项目的基本条件主要包括以下几点： 地段环境 市场定位 租金价格 物业自身结构 商业管理和物业管理 宝马商城的情况是： 地段环境：交通便利、位置优越，成熟商业区，面向主干道 市场定位：不明确 租金价格：较便宜 物业自身结构：优于满达商城 物业管理：无特殊性 商业管理：需要与定位有策略地结合 通过上述分析，我们可以看到宝马商城的精确定位是商业运营优化的首要环节。鲜明的定位能够创造与众不同，吸引目标消费者；明确的定位促成核心竞争力，形成竞争优势；定位是制定营销战略的前提和基础；精确定位是成功之道！ 我们知道：百货商场卖的是时尚，便利店买的是时间，超市和市场卖的就是便宜。 商业优化的相关定位 项目定位： 定为目标：日用商品的批发、零售市场，中档位，是满达商城的升级版 名城定位：宝马批发零售综合市场 消费群定位：内蒙古各地日用品零售的个体商户，有物美价廉购物需求的，已实用为主的中等收入的消费人群 口号：批发价不能高于其他市场，零售价必须低于其他市场 主要商品品类：化妆品、服装鞋帽、皮具箱包、玩具、日用百货、小家电、床上用品等 楼层分区： 商品品类 -1层 鞋帽、丝巾、毛巾 首层 化妆品、工艺礼品、头饰、小饰品 二层 女装、内衣 三层 男装、领带、针织品、床上用品 四层 玩具、小家电、钟表、不锈钢、手机配件、办公用品 五层 快餐、大排挡、管理办公室 主力品类：在本商圈内，某类商品销售量达到相对优势，便可大力开发此类商户，形成规模效益。 这里我们可以考虑的主力商品：1、化妆品，2、玩具，3、皮具 商业招商建议 招商策略 客户发掘渠道的选择 租售推广商业物业的渠道主要有以下几种： 直接营销渠道 在现行住宅销售市场上，直接营销渠道占主导地位；而商业物业采取这种营销方式的约占30%。 优点： 业主可以控制租赁全过程，避免因素质不高的房地产代理商介入而造成的营销短期行为。 直接与客户见面，便于业主了解客户需求、特点及变化趋势。 缺点： 商业物业营销不仅是一项非常专业的工作，而且需要广泛了解客户的经营模式、物业要求，发展商直接营销难以形成专业优势。 即使有广告支持，发展商与客户的接触面也非常窄，不如有一定规模的专业代理公司市场接触面广泛。 间接营销渠道 间接营销渠道是指业主把自己的项目委托给代理商进行市场推广，其中包括业主委托一家专业代理公司负责招租，或委托多家专业代理公司负责招租。 优点： 有利于发挥营销专业的特长。规范化的专业房地产代理商往往集中了市场调研、广告专案策划、现场销售接待