珠海房地产业分析.doc

分析珠海房地产行业与BEST企业 行业外部环境分析： 1、政治 2011年的两会已经落下帷幕，房价调控政策的出台、实施再次引来房地产商和购房者的关注。目前珠海房地产市场主流消费人群以珠海改善性需求和投资置业需求为主，随着珠海楼价的不断走高，市场的消化能力出现下滑，再加上“新国八条”的调控作用，2011年1-2月全市住宅销售面积为25.63万㎡，同比下降22.2%，一旦珠海纳入限购范畴，短时间珠海在售项目将面临销售更为恶劣的政策和销售环境，珠海市场容量将会继续出现缩小的可能。经济 珠海房地产发展的拉动力是外来资金与外来需求。以外来资金与技术带动本地的经济与产业是中国经济发展迅速最直接的原因。 珠海房地产发展的推动力是珠海经济的平稳增长。经济增长需要房地产业的拉动的同时也为房地产业的发展提供了基础支持。经济的平稳增长增加了居民购买力，增建了城市基础设施，优化了城市功能，为房地产业的发展提供了更多的空间。素 在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。 （4）精细化整合产品设计趋势 在精细化设计方面，国内房地产市场的经验并不多，仍属于起步阶段。对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。 4、社会与文化要素气候珠海属低纬度的亚热带海洋性气候，常年四季如春。 随着粤西沿海高速公路的建成通车，广珠城际轨道、江珠高速公路正在加紧兴建，港珠澳大桥的前期工作加速推进，珠海从交通网络末梢转化为交通枢纽。为此，市委、市政府积极将珠海建设成为“最适宜居住、最适宜创业、最富有魅力”的海滨山水城市人口有几个显著特点：总人口增量小，户籍人口增量大，暂住人口从03年开始减少；人口老龄化。珠海的人口因素形成了一个特殊的市场需求：非珠海人口（没有珠海户籍或没有在珠海工作的人）通过在珠海购房成立珠海家庭（户口家庭），老年人口特征较为突出。非户籍的外来钢性居住需求加上外来投资需求影响着珠海的整体供应结构，信息传递快且畅通，决策更专业认真做好本职工作严格遵守社会规则充分兼顾他人利益高度认同思想理念与价值观念珠海具有独特的区位、环境和特区品牌优势，加上港珠澳大桥及其它大型项目的落实，珠海交通枢纽逐步建成，人们往来于香港、澳门之间更加便捷，港澳居民定会成为珠海楼市的生力军。无论是社科院的中国宜居城市排名，还是媒体所报道的最具国际化的闲居城市、南中国最具魅力的国际湾居，珠海似乎都跟“住”有关。不出两年，外商与本土开发商平分天下、形成对峙局面一定会在珠海出现，就目前外商入珠与本土开发商争地盘已经成为事实。而本土的消化量有限，开发商必定要拓展外销，港澳、广深的高房价也在不断送来一部分置业者进入珠海，他们对高房价的承受力远高于珠海本地普通置业者。外商对本地开发商形成的竞争压力必将推动产品走向极至，好产品、大投入也将不断助推价格上扬，由此珠海开发商、置业者形成本、外地轮换也不是不可能出现将进入市场的强大的新竞争对手 华发地产专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。汇率和外贸政策的不利变动 2011年银行信贷政策不明朗人口特征，社会消费方式的不利变动 城市发展推高生产生活成本城市是公共产品，城市的发展必然带来生产、生活成本（房价高涨，教育医疗费用增加），如果政府没有实施有效干预，市场的排它性将逐步排除城市弱势群体，使其无法享受城市建设的成果。容易受到经济萧条和业务周期的冲击 使大规模拿地的机会越来越少，经营模式难以为继。对于尚未出台“限购”、房价调控目标等调控政策的珠海而言，楼市未来走势仍充满变数中国的房地产行业在金融风暴的深入洗礼后，企业竞争力必将向服务靠拢。企业要发展，就必须深入服务体制，提升销售人员的整体服务水平。增强全民服务意识。增强中层管理者的服务意识。适时对销售人员灌输正确的服从理念。设立标准化的服务体系和流程。 5