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谨呈：淄博xxxx有限公司 xxx商城策划报告 之一 《项目市场调研报告》 深圳市xxxx有限公司 目 录 一、总体市场背景 2 1、宏观经济 2 （1）淄博概况 2 （2）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP的关系 3 （3）金融政策与银行利率 3 （4）人口状况及政策 4 （5）城市社会经济发展计划 4 （6）股市 5 （7）WTO 6 2、房地产市场总体状况 6 （1）房地产市场总体状况 6 （2）房地产相关政策 7 （3）相关的动态与影响 10 （4）市场构成 10 二、区域市场调查 11 1．临淄商业情况 12 2．桓台商业情况 12 3．周村商业情况 13 4．淄川商业情况 13 5．博山商业情况 14 6、张店区商业情况 16 三、全市商业分析 21 1．全市经济环境 21 2、淄博市成熟商业圈分析 24 3、商业经营方式 27 4、近期市场热点 29 5、淄博的商业市场存在和将会产生的主要问题 30 四、市场调查总结 34 附件：商业物业调查明细 36 一、总体市场背景 1、宏观经济 （1）淄博概况 淄博位于山东省中部，东临潍坊市，东北与东营市相连，北接滨州地区，南靠临沂与泰安市，西与济南市、莱芜市接壤。淄博是山东半岛对外开放较早的城市之一。全市国土总面积5938平方公里，其中市区2961平方公里。淄博历史悠久，是齐文化的发源地，被通称为齐鲁古都。淄博下辖五区---张店区、淄川区、博山区、临淄区、周村区；三县----桓台县、高青县、沂源县。全市人口4184750人，其中城市人口约180万人。 （资料出自淄博市第五次人口普查领导小组办公室《关于第五次人口普查主要数据公报》） （2）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP的关系 淄博市2000年完成GDP642.2亿元，按可比价格计算比上年增长11.10%。以此计算，人均GDP为15346元，折合美元约为1860美元。（资料出自《2000年淄博市国民经济和社会发展统计公报》） 房地产对应的不同发展阶段 启动期 缓慢发展期 快速增长期 发展速度放缓直至停滞不前 1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元） 目前淄博的人均GDP已达1860美元，依上图所示，淄博的房地产市场现已处于启动期。 （3）金融政策与银行利率 我国稳健的货币政策，人民币存款利率经过多次降息，目前已经维持在较底的水平，活期存款利率为0.72%，储蓄这种传统的投资方式已经越来越失去吸引力，将导致大量资金流向其他投资渠道。 （4）人口状况及政策 全市人口4184750人，其中城市人口约180万人，其中张店区人口712318人，城市人口近45万。 （5）城市社会经济发展计划 经济社会发展计划： “十五时期经济社会发展的主要任务预期目标是：--国内生产总值争取突破1000亿元，年均增长9%以上；人均国内生产总值达到2800美元。三次产业比例调整为6：54：40。地方财政收入突破40亿元，年均增长10%以上。--全社会固定资产投资五年累计1000亿元。社会消费品零售总额达到310亿元，年均增长11%。外贸出口总额达到18.5亿美元（按外经委口径数），年均增长15%。实际利用外资五年累计突破6亿美元。--城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力争分别突破9000元和5000元。城镇登记失业率控制在4%以内。--人口自然增长率控制在6‰以内。到2005年末总人口达到418万人，城市化水平达到50%。2015年远景目标在全面完成十五时期任务目标的基础上，再经过十年的努力，力争国内生产总值突破2000亿元，比2005年再翻一番，年均增长7%。到2015年，全市基本实现现代化，基本建成现代化工业强市和区域性商贸中心城市。形成雄厚的综合经济实力和发达的现代产业体系，形成完善的市场机制和高度国际化的开放格局，形成和谐协调的生态环境和社会发展体系。城市面貌发生深刻变化，人民生活基本进入富裕阶段，实现市民素质、生活质量和城乡文明程度的显著提高。张店中心城区建设。加强城区道路骨架、供排水和市容环境等基础设施建设。加快旧城改造、西城开发和市开发区建设，形成工业区、中心商务区、政务区、文化娱乐区、教育科研区、居住区等布局合理的功能小区。加快建设城市形象工程、标志性工程和精品工程，重点建设和完善高层建筑区、城市广场和城市园林。十五期间，中心城区驻地人口达到50万人左右，把张店建成代表淄博形象的标志性城区，辐射全市及周边地区的开放型、多功能的现代化城市中心。淄川、博山、周村、临淄四个次中心城区建设。按照各城区功能互补、资源共享、分工合理、特色鲜明的原则，重点完善城区基础设施，增强城区功能，突出城区特色建设。十五期间，四城区驻地人口分别达到2