试论承租人优先购买权在司法实践中产生的若干问题研究.pdfVIP

试论承租人优先购买杈在司法实践中产生的若干问题 安徽高速律师事务所 何的明 承租人优先购买权，是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租 人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具 有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的 条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格达不能协议时，出租人不得再以低于或 等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益，承租人 可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民 法院确认承租人与出租人之问形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。目前，关于承租人 优先购买权的规定主要有三条：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规 定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买 权。”最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(以下简称《民通意见》)第118 条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买 权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》 第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享 有以同等条件优先购买的权利。” 一、优先购买权的法律性质及行使条件 关于承租人优先购买权的法律性质，笔者认为：首先，承租人的优先购买权是一种附条件 的形成权，是法律赋予承租人的一项特殊保护措施，即承租人得以其单方意思表示而形成以出 卖人与第三人之间同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。承租人的优先权是一种不确 定的、附有条件的机会权利。其次，应明确承租人的优先购买权是一种法定的优先购买权。法 定优先购买权主要表现为共有关系各共有人的先买权，以及不动产用益关系中的先买权，法定 的优先购买权为法律所规定，法律即替代当事人间的合同。而对于出卖人来说，承租人优先权 是设定在其标的物上的一种负担，是限制其自由选择买方的权利。所以承租人优先权人享有 的这种“特权”，其实只是购买机会上的一种优遇，而非购买条件上的优惠，其能否实现要受诸 多因素制约，具有较大不确定性；最后，承租人优先权是一种附从性权利。它是为权利人个人 利益或社会经济发展的需要而附属于特定人或特定法律关系，并随该法律关系的发生或消灭 而变动。如同代位权和撤销权必须依附于一定的债权一样，承租人优先权也必须依附于一定 的基础法律关系方能成立，且不得与基础法律关系分离而单独予以转让、继承。 二、优先购买权实践中存在的问题 1．次承租人是否有优先购买权 我国《合同法》第224条规定了房屋转租，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第 274第七届中国律师论坛优秀论文集 三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承 租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租是指承租人 不退出租赁关系，而将租赁房屋以其本人名义出租给次承租人。转租情形下，涉及三方当事 人：出租人、承租人、次承租人。其中承租人又是转租人，次承租人占有租赁房屋，并使用、收益 该房屋，承租人和次承租人的法律关系共存于一个标的物上。那么，当出租人出售租赁房屋 时，谁享有优先购买权呢?是承租人还是次承租人，抑或是两者都有，若两者都有，谁的顺位在 先，若房屋经过数次转租，数个次承租人的顺位又如何排列，对以上问题，颇有争议。 笔者认为，次承租人不应享有优先购买权，理由如下：(1)优先购买权是一项法定权利，我 国现有法律没有赋予次承租人享有优先权。(2)根据合同相对性原理，作为承租人优先购买 权基础关系的租赁合同当事人，仅包括出租人和承租人，不包括次承租人，次承租人与出租人 原则上无任何权利义务关系，既然无权利义务关系，次承租人不能向出租人主张优先权，出租 人也不应承担向次承租人优先转让的义务。(3)如果承认次承租人有优先权，在房屋发生多 次转租的情形下，数个承租人均有优先权，顺位如何排序?这样，无形中加重了出租人的负担， 出租人可能不知最终承租人是谁的情况下，如何履行通知义务?出租人所有者的权能严重被 限制，不能充分行使处分权。因为存在众多优先权人，第三人很可能放弃缔约洽谈，同等条件 的确立也成了难题，出售租赁房屋成了烫手的山芋，买卖成了一个难题。(4)当前，房屋转租 较多出现在商业店面、写字楼等