2006年海口海秀中项目策划建议书.docVIP

海口·海秀中项目策划建议书 第一部分 海口市场情况分析 一、 海口市住宅市场数据分析 二、市场特征分析 三、 片区内项目市场调查分析 第二部分 项目优劣势分析 一、 项目优势 二、 项目劣势 第三部分 目标客户群体及特征 一、 目标客户社会层面特征 二、 需求特征 三、 群体家庭收入特征 第四部分 项目营销推广分析 一、推广原则 二、营销的核心概念 三、营销周期划分 四、阶段性推广策略 五、营销网络建设 第一部分 海口市场情况分析 一、 海口市住宅市场分析 1、房地产开发完成投资情况 2006年全市房地产开发投资完成50.47亿元，比去年同期增长8.8％，同比增幅高4.7个百分点；占全社会固定资产投资的比重为31.9％，低于上年同期1.9个百分点；其中，商品房投资32.96亿元，比去年同期下降16.4％。 今年1-6月份，海南省房地产开发投资49.02亿元，增长26.6%，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的26.7%，增幅低于全国平均水平。其中：商品房投资额39.54亿元，同比增长36.7%。 2、房屋施工、新开工和竣工情况 2006年房屋施工面积为710.92万平方米，比上年同期增长2.4％，增幅低于上年同期19.2个百分点，其中，住宅施工面积555.83万平方米，增长0.3％，新开工面积160.04万平方米，下降21.1％，其中住宅133.53万平方，下降9.6％；房屋竣工面积80.22万平方米，下降27.3％，其中住宅竣工面积54.49万平方米，下降43.8％。 2007年1-6月份房屋施工面积812.43万平米，同比增长6.2%。 3、商品房销售情况 2006年全市商品房销售面积为191.05万平方米，同比增长12.1％，其中商品住宅销售面积为171.02万平方米，同比增长10.8％。 2007年1-6月份，房屋销售面积105.37万平米，同比增长13.8%，其中住宅销售面积99.31万平米，同比增长15.6%。海口市房屋销售对象50%是岛外消费者，三亚市房屋销售对象90%是岛外消费者。由于国六条的影响，岛外购房者产生观望思想，造成房屋销售量萎缩。另外由于近期股市火爆，大量资金转战股市，房市相对显得冷清。 4、房屋平均销售价格 2006年全市房屋平均销售价格为2978.9元/㎡，其中，商品住房平均销售价格为2734.88元/㎡，对比前三季度，商品房平均销售价格下降了32.14元/㎡，商品住房平均销售价格则上升了264.41元/㎡。 6月份，海口市新建商品住宅平均售价3590元，三亚市新建商品住宅平均售价6965元，海南房屋销售价格稳中趋升。但也应该注意到，海南房屋销售价格涨幅还是低于全国平均水平的。6月份，全国房屋销售价格同比指数为107.1，海口市房屋销售价格同比指数为105.2，在全国70个大中城市中排位第38位；三亚市房屋销售价格同比指数为103.5，在全国70个大中城市中排位第65位。 5、商品房购买对象情况 2006年，岛内购买76.25万平方米，岛外购买94.77万平方米，分别占商品房销售总面积的44.59％和55.41％；岛内购买6832套，岛外购买9287套，分别占商品房住宅销售总套数的40.75％和59.25％。 小结： 虽然2006年中央有关部门连续出台了一系列宏观调控政策，对房地产业从土地、资金、税率和个人信贷等方面加强了控制，使有住房消费预期的消费者转为持币观望，无论对岛内岛外的购房欲望都起到了阶段性的抑制作用；但中国住房价格上涨的根本原因不在于房价本身，而在于现行的住房制度；其实，房地产的过热和宏观调控已经不是第一次，在上世纪九十年代初，房地产就曾陷入疯狂状态，朱镕基出任总理，立即展开金融整顿和开发区整顿，很快就把势头压住了。此次宏观调控为何越调控、房价越涨？根本的不同在于，上次调控，市场需求尚未释放，房地产市场还处在炒地皮击鼓传花的阶段，而现在是人人都在买房的时代了。巨大的需求被激发出来，在多种复杂因素的综合作用下，越调控，市场就越紧张，越紧张，房价就越涨。 所以，如果政府的调控力度和方向不往住房制度的本身进行转变，其调控的结果只会是让房价继续上涨。 2006年是我省停缓建工程享受优惠政策的最后一年，海口市政府加大了停缓建工程的处置力度，海口滨海大道等区域一批“半拉子”相继建设投放市场，以及新上马的商品房项目，预计明年海口市的供应量会进一步加大。 从长远看，海口具有独一无二的自然资源，在同内陆省会城市来说房价处于相对较低水平，随着海口经济整体的发展，市政建设的完善，本地刚性需求的稳步增长，都将带动海口整体的房价稳步提高。 二、 海口市场特征分析 1、岛外成交比例有所下降 《岛内、外客户成交比例对比表》 2005年 2006年 岛内客户 成交面积 53.18万㎡