广州科学城项目市场状况分析.docVIP

科学城地块项目 市场状况分析报告 广东中原地产代理有限公司 二OO五年八月八日 目 录 一、房地产市场宏观分析 4 1.1 广州市宏观经济环境分析 4 1.1.1、广州市宏观经济发展健康增长 4 1.1.2、人均收入快速增长 5 1.2 政策环境分析 6 1.3 城建规划 8 1.4 房地产市场发展分析 9 1.4.1、房地产市场主要指标分析 9 1.4.2、房地产开发投资历年变化趋势分析 10 1.4.3、2005年上半年市场分析 11 1.5、2005年下半年房地产市场预测分析 12 1.5.1、2005年下半年的供应量分析 12 1.5.2、下半年市场热点预测 12 1.5.3、户型走势分析 13 1.5.4、市场发展走势分析 13 二、科学城板块研究分析 14 2.1、地理位置 14 2.2、周边环境 14 2.2.1、科学城的建筑分布 14 2.2.2、自然景观 14 2.3、交通条件 15 2.3.1、市政路网及其公交现状，远景规划 15 2.3.2、市政交通网络现状 15 2.4、周边市政配套 16 2.5、区域人口特征分析 18 2.5.1、原居民 18 2.5.2、外区新居民 18 三、科学城板块市场动态 19 3.1、科学城的开发建设 19 3.2、科学城房地产发展动态 19 四、竞争对手状况分析 20 保利林语山庄 20 合生帝景山庄 22 碧桂园凤凰城 24 翡翠绿洲 26 甲天下别墅园 28 汇景新城 30 一、房地产市场宏观分析 近年来，广州市的宏观经济发展平稳，为房地产的平稳发展提供了良好的大环境。而人均收入的增加，也使房地产行业发展提出了新的发展方向及提供了新的动力。 经过市场对资源的重新整合以后，房地产将会进入另一个发展的阶段。 1.1 广州市宏观经济环境分析 1.1.1、广州市宏观经济发展健康增长 改革开放20多年来，广州经济取得了突飞猛进的发展，成为中国经济最活跃、增长速度最快的城市之一。目前广州综合经济实力位居全国十大城市的第三位，经济增长速度、城镇居民人均可支配收入、城市信息化水平等指标，均居全国十大城市之首。 近年来，广州市的经济在稳中发展，经济总量达到了广东省的1/3。2004年，广州市全市生产总值（GDP）为4115.81亿元；城镇居民人均可支配收入为16884元，同比增长12.5%；全社会固定资产投资总额为1321.96亿元，同比增长12.5%。可见，在2004年，广州市的社会生产力继续高速提升，固定资产投资步伐也在加快，社会消费力更是不断攀升，宏观经济形势一片大好。根据世界银行的标准，广州市已达到了中等收入国家和地区的平均水平，成为名符其实的大都会。 1.1.2、人均收入快速增长 城镇居民人均可支配收入自1999年以来不断增加，而且升幅率也不断提高。2002年广州人均可支配收入为13383元，市民恩格尔系数已降至40%，达到联合国教科文组织划定的生活富裕标准。2003和2004年可市民支配收入更高速上涨，元，增长率均超过了12%。 市民可支配收入大幅度增加，在外需减少的情况下，扩大内需，人民的生活水平可进一步得到提高。 广州市经济的稳定发展，人均收入的增加，为房地产的发展提供了良好的大环境。特别是人均收入的增加，购买力的上升，人们的生活已达到了小康水平，人们的消费类型已从满足基本需要上升为以个人的舒适生活为出发点。房地产的开发也会因为这种基础的提升而朝另一个阶段发展。 1.2 政策环境分析 经过多年的探索，国家决策不断地成熟，通过国家政策的宏观调控，房地产走上更加健康的道路。自2004年下半年开始，国家的一系列宏观调控政策不断出具。到2005年上半年，市场开始转趋冷静，无论是开发商还是购房客户均耐心等待市场的适应，楼市进入冷静期。 “8·31”政策制约土地供应 2004年3月，由国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。政策的颁布大大提高获取土地的难度，土地供应开始走向市场化，由政府调节其供应量，避免供应过剩；另一方面，获取土地的单一化、规范化，告别了暗箱拿地操作的时代，令大发展商想进行土地储备也不是那么容易，谁拥有土地储备越多谁就已抢占市场的先机。 “8·31”政策的颁布在短期内对房地产市场的供应影响不大，但未来将因应市场的需求而变化。从2000～2004年广州市原八区的住宅批出量可知，五年间的批出量相对稳定，2004年的批出量约为470万平方米，相比2003年有所减少，减少