焦作福安项目前期策划报告完整14页.docVIP

第一部分 项目整体分析 一、项目基本情况: 东向:通往西丁村接连南水北调大渠的城市规划路 西向:焦作市火车站环广场路东人行道 南向:焦作市解放区西丁村平房 北向:站前路人行道 地形：东西呈长方形、较为平整 占地面积：合计28亩 东西面宽：150m 南北进深：130m 二、项目地块SWOT分析 优势分析 （1）区位优势： 本项目位于焦作市的中心位置，周边商业、生活配套、医院、 学校等相对齐全。 （2）地段优势： A、项目位于站前路与民主路交叉口，西临火车站，向东可直达塔南路，可快速到达焦作市各个区域； B、本项目地块紧连焦作市火车站，尽享由火车站及其站前广场带来的稀有公共资源和现代商业经营要素。 （3）地块优势： A、本项目地块较为方正，益于物业的建筑规划、平面布局和工程建设； B、本项目三面临街，地块应有的商业物业价值较高，投资开发 利润回报率可观； C、本项目地块紧连焦作市火车站，尽享由火车站及其站前广场带来的稀有公共资源和现代商业经营要素； D、本项目地块北面的站前路、民主路以及东边的市政规划路不仅给本项目带来成熟的城市公建设施和生活配套，更加强了项目在焦作城市中心的区位优势，有利地降低了项目的商业开发风险。 （4）交通优势： 由于项目紧邻焦作市火车站及公交公司，出行便利门前有1、3、5、10、13路公交车与此通过。 2、劣势分析 （1）项目位置距焦作市主力商圈（百货大楼商圈）相对较远， 人流、车流辆不大，商业氛围不够浓厚； （2）本项目东邻火车站，北面西丁村，本项目地块所在区域周 边城市面貌、生活环境和居住质量一般； （3）本项目周边基本无市政机关和大型生活社区，区域内商业消费潜力薄弱。 3、机会点分析 （1）房地产环境良好，大势向上 焦作市虽然房地产行业发展水平不高，但是近年来却一直处在较快的上升通道，整体开发水平和消费置业投资观念得到不断提高。从市场情况看，已经出现了产权式商铺、产权式酒店等这种前沿投资性地产，并且市场反映很好，由此可见随着市场及消费者的成熟，投资型项目将有较大的市场空间。 （2）房地产投资市场趋好。 银行多次降息以及征收利息税等金融措施使储蓄收益越来越少，而股票市场的持续疲软使投资股市风险加大，加之其他的投资方式如基金、债券、期货等在焦作比较少，所以焦作市有一定资产的、经济收入较好的人将面临投资缺乏的奇怪现状，这正是也是房地产投资项目的市场机会所在。地产投资方式大致有住宅、写字楼、商铺及酒店等，而目前焦作市由于地产三级市场发展不充分，住宅投资和出租比较少，写字楼投资则更是少之可怜，所以本项目作为综合型投资项目，将为焦作市房地产市场和焦作投资者带来更多的地产投资方式，存在着极大的市场机会。 （3）旅游业的不断推动 发展旅游业是焦作市自九九年以来战略规划的重大转移，经过近几年的规划建设，焦作市在河南旅游城市中的地位和知名度大大提高，来自国际、国内的旅游爱好者蜂拥而至，酒店作为旅游者投宿的首选，其客房数量及配套设施就焦作市目前的现况已远远不能满足消费者的需求。而焦作市06年元月对现有酒店的降星措施证明了，焦作酒店业的发展需要更专业的经营管理、硬件配套以及更先进的服务理念。 （4）管理优势：引进专业的经营管理公司 限于经济发展和投资发展认识观的问题，目前焦作市大多数住宅、商业项目都是投资者自己经营管理，在经营管理水平上较为落后并存在较大的随意性，对长期发展是相当不利的，可是选择优秀的经营管理公司将会大大的增加投资者的投资信心。 4、威胁点分析 （1）商业地产行业热导致市场竞争激烈 由于出现了房地产行业全国性的投资热潮，而商业地产更是被看作地产宴会上的饕餮大餐，争夺者也随之增多，必将把有限的投资客户分流。 第二部分 项目功能定位 一、概念萃取 二、概念解析 时尚红馆是在对焦作商业整体环境和个案分析后综合本项目特点而得出的独到观点。时尚青年馆是以焦作市青少年的消费为主要支撑，针对他们的购物、娱乐、餐饮、体育活动、文化交流等专业为读物的室内商业街和高层酒店商务楼以及多层住宅等物业形态综合构成。它的定位不仅是作为焦作市年青一代首席的生活成长场所，更是依靠其浓厚的前沿时尚商业文化而构建的专属精神家园。 三、时尚红馆各物业功能定位 1、商业内街 概念： 商业内街是随着社会经济文化水平的提高而产生的新生物业形态，它以先进的建筑理念、建筑技术给当今的大卖场和户外步行街形成了鲜明的对比，在某些程度上讲它就是当地商业代表和名片。 特征： ① 商业内街能够提供良好而舒适的小环境，使消费者不再受自