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面向未来整体战略愿景，铸建核心枢纽 ----企业战略、管控模式、流程管理及绩效管理咨询项目建议书 目录 在阅读本建议书前，请确认已理解并认可此知识产权条款 知识产权条款 本项目建议书宜严格保密。 AJ地产有限公司（以下简称“AJ地产”）同意不向非贵公司现任职员之外的任何人展示、阅读或传递由北京M客户企业管理顾问有限公司（以下简称“M客户顾问”）提供的与此项目相关的资料。 在AJ地产和M客户顾问签署正式协议以前，本项目建议书的知识产权归M客户顾问所有，项目建议书中的内容不能由AJ地产向任何第三方透露。如果决定不进行本项目或者选择另外的专业服务公司， AJ地产应保证没有留存本项目建议书的电子文本及复印件。 需求理解 总体上，随着我国宏观经济改革的推进，我国房地产市场的发展大体经历了四个阶段 我国房地产行业发展回顾 非理性炒作与调整推进阶段 理论突破与试点起步阶段 相对稳定协调发展阶段 价格持续上扬，多项调控措施出台阶段 1 2 3 4 1978-1991 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1992-1995 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 1995-2002 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。 1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 2003-2009 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 2010年房地产市场外部环境分析——机遇 从如今的形势来看，房地产业受到重视是毋庸置疑的。在2010年，整体产业的发展趋势会更加平稳 保增长政策给房地产的新机遇 在保增长的背景下，2008 年11 月温总理提出“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”总理的这个讲话，无疑再一次肯定了房地产业对于国民经济发展的重要作用。 我国在全球金融危机和经济衰退的大背景下，要保持经济平稳较快增长，唯一的出路是扩大内需，而扩大内需有三条路可走，要么延续1998年时的单纯扩大固定资产投资，要么扩大消费，要么就是两者并举。在现阶段，比较理想的做法是投资和消费两者并举，而刺激房地产对这两方面都有推动作用。 金融政策将继续提振房地产市场 继续降息 信贷支持 减免税费 * 　在保增长的背景下，2008 年11 月温总理提出“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”总理的这个讲话，无疑再一次肯定了房地产业对于国民经济发展的重要作用。我国在全球金融危机和经济衰退的大背景下，要保持经济平稳较快增长，唯一的出路是扩大内需，而扩大内需有三条路可走，要么延续1998年时的单纯扩大固定资产投资，要么扩大消费，要么就是两者并举。在现阶段，比较理想的做法是投资和消费两者并举，而刺激房地产对这两方面都有推动作用。所以，在09年国家不会再希望房地产市场持续低迷，交易萎缩，这样一方面会导致居民群众持币观望，不利于资金在经济社会的流动，起不到货币的乘数效应，也起不到扩大内需的作用。另一方面也不利于房地产上游钢铁，水泥等行业的发展，08年我国钢铁等行业受伤重重，急需房地产市场的复苏对钢铁业需求的提振，故此，09年房地产市场将会是以平稳发展为主。 1.继续降息 。央行行长周小川去年12月中旬曾表示，直到09年中期都有可能降息。而摩根大通首席经济学家龚方雄也预测，2009年存款利率会降至1%以下，贷款利率降至4%以下。摩根士丹利的王庆甚至预测，央行在明年年中之前可能会