某房地产公司项目的计划管理..doc

某房地产公司项目的计划管理 三期项目计划大纲 三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢， 8幢住宅，（其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝）均为23+1层。 项目目标： 总体目标：建成XX市具有南洋风情的特大景观小区 进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日 主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日 质量目标：X市安全文明工地、X市市优工程力创省优 成本目标：控制在2.6亿元（包括主楼及配套和景观成本） 一、范围计划 1、范围管理计划： 主要分为4个阶段：前期阶段、主楼阶段、配套阶段、景观阶段 前期阶段：平整场地；地质勘察；配合项目办办理手续；商品混凝土合同、白蚁防治合同及实施；审查设计图；监理招标；施工招标；规划放线，临水临电的接入；公安局宿舍段道路修建； 主楼施工阶段：基础开槽；基础施工；主体1-23层；主楼装修；水电安装；消防安装；防水工程；门窗工程；电梯安装；平整场地 室外配套阶段：管网工程、有线工程、电话分项；智能工程；道路工程；室外配电； 景观阶段：苗木栽种；水景及游泳池；灯具配置；宅前路； 建设三期：1、楼号比较集中，易于管理。2、先开酒店是便于展示小区入口形象，有利于销售；3、能将一期和二期连成一体，塑造整体小区形象。 二、质量安全计划 1、争创安全文明工地 为了树立我公司良好的企业形象，严格按照X市安全文明工地的要求执行，争创X市安全文明工地样板。需要在招标选择施工队伍时考虑此项费用。 X市安全文明工地相关规定如下：(附后) 2、工程主体质量保证措施 ①施工单位标准： *选择有资金实力 *土建一级资质建筑公司 *项目经理资质一级（在招标文件中注明不得更换、需施工单位出承诺书） *ISO9000认证企业 ②监理公司标准： *选择有技术实力 *信誉良好 *敢于承担责任对工作认真负责的 *无建设主管部门不良记录的监理公司 ③总工办学习熟悉建筑高层施工规范，锻炼自身能力，在施工管理过程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制协调工作。 ④配合监理公司对施工单位作好监督管理工作，为监理公司树立坚强的后盾，充分调动监理人员的积极性，更好的为我方服务。 ⑤严格合同管理，对所达到的质量要求严格控制。 ⑥作好主体隐蔽验收工作，防止工程主体留下质量隐患，提倡监理旁站制 ⑦作好厨卫间防水、水电等后期工作，减少维修率，提高客户满意度 ⑧对易出问题的工程部位提前做好细化防范方案。 ⑨定期召开工程技术专题会，加强内部沟通，及早解决问题于萌芽之中。 三、投资控制 1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。 参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。 ①总工办造价控制成本：（以下为以往承包信息） *前期地质勘察：二期60元/米；三期53元/米 *白蚁防治：2.5元/米2 *地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩（Ф400×95）材料单价78元/米 *工程主体：1100—1200元/米2 *外网配套（煤气、水电接入、有线电视、管道等）300元/米2 *景观工程：140元/米2 *商品混凝土：；如果为了赶工期，使用商品混凝土；如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期） 总量；三期混凝土总量约4.5万 m3， C20：280元/m3；C30：330元/m3；现场施工搅拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差价：90元/m3左右 总差价：4.5万×90元/m3=405万 建设局费用和罚款；补给搅拌站费用2项合计计划约80万 还差325万 ?决策是否用商品混凝土？同公司发展战略相一致：是求速度尽快占领市场，销售资金尽快回笼；还是暂时节约325万成本？ ②项目办前期手续成本：各项手续费用。 ③销售部成本：营销策划宣传费用（广告、楼书等）、销售提成。营销策划方面：1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排；每个阶段都有不同的内涵和主题3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台；小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗？想必具有购房的煽动性。4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将