论土地市场的建立与实践研究.pdfVIP

普通高等学校人文社会科学t点研究基地 2001环境资源法掌国际研讨会(2001．11．15-”·福州)论文 of in ResearchInstituteHumanitiesandSocialScience Key University 论土地市场的建立与实践 丘国堂 (广东深圳法律培训中心、广东霆天律师事务所深圳518026) 摘要奉文主要结合深圳经济特区土地管理体制改革的实践，总结深圳有偿出让国有土地使用 权及流转的做法，兢在市场经济条件下土地使用权有偿出让及流转的理论与实践问题进行探讨． 关键词国土资源土地市场土地使用权有偿出让协商议价招标公开拍卖挂牌麦易 壹、前言 国土资源是可持续发展的重要环境资源，是我们赖以生存和发展的重要的物质基础， 我们必须十分珍惜土地，合理开发利用、保护土地资源，要适应市场经济的需要．建立和 完善土地使用权的有偿出让及流转的法律体系。深圳经济特区创建20年来，在邓小平理论 的指引下，坚持改革开放，进行了一系列改革。尤其是大胆借鉴香港的经验，率先在全国 进行土地管理体制的改革，破天荒地将土地所有权与使用权相分离，有偿出让国有土地使 用权，实行国有土地使用权有偿出让及流转、建立土地市场的制度，促进了城市现代化与 环境保护可持续发展，取得了经验，创造了奇迹，把深圳由一个不足3万人口的边陲小镇 建成为一个人口数百万环境优美的现代化大都市，先后被评为“国家环保模范城市”、“国 际花园城市”。本文结合深圳的实践，就在市场经济条件下土地使用权有偿出让及流转、建 立土地市场的理论与实践问题进行探讨，谈谈个人的看法，跟大家共同研究。 贰、改革土地管理体制的模式，实行土地使用权的有偿出让及流转 在人类社会中，土地经济关系的直接基础是该社会的占统治地位的土地所有制形式(即 土地的所有权与使用权)。一股说，土地的所有权与使用权是人们在一定社会制度下对土地的 所有、占有、支配、使用、收益诸方面经济关系的总和。由于各个社会生产力发展状况不同， 人们对所有、占有、支配、使用、收益诸方面经济关系采取了不同的分离和组织方式。从而 以不同的格局模式表现出来，纵观世界各国，土地所有权与使用权的格局模式大致有三种： 第一种是苏联模式(即原苏联模式)。这是一种土地高度公有制，禁止土地所有权与使 用权分离的模式，是在集权式计划经济条件下，土地由国家统一调配，计划安排使用，即 土地全部属于国家所有，土地无偿无期使用，禁止土地所有权与使用权分离，禁止土地的 流动与转移。 第二种是美日模式。土地私有制．土地的所有权与使用权为私人，土地是完全意义上 的商品，法律保护土地的自由买卖、转让、租赁、抵押、继承，任何人用地都得向土地所 有者交费． 第三种是英联邦模式(即香港采取的模式)．是以土地所有权与使用权相分离为特征， 但不能对土地直接行使支配权与管理权，土地实际归国家所有，土地使用权通过拍卖、招 标、协议方式批出，在规定的期限内土地的使用权可以转卖、转租、自由移转、批期届满， 政府将地连同地面上的建筑物一并无偿收回．若需继续使用，须按当时市值补交地价，另 ●掌茸境悸护l届^江太I茸境硅J开乞所刮哐‘捌9明d计‰t^蝻岫 书州太学硅I眈厶删曩：缸西竹咖乞hh哟 丘国堂t论土地市场的建立与实豉 买一个批用期。这种“两权’分离的模式，既维护土地国家所有，强化其所有权，又能充 分调动土地使用者的积极性． 我国在解放前，是封建剥削土地所有制，土地所有权掌握在地主阶段手里，国王是最 大的地主，所谓“普天之下莫非王土”，这种封建，剥削土地所有制是旧中国土地资源遭破 坏、阻碍经济发展的最根本原因．解放后，我国土地管理体制基本上是仿效苏联的模式， 实行高度集权式的计划经济体制下，土地所有权与使用权高度集中，由国家统一调配与壹 接管理，把土地国有化看成是土地管理的唯一目标．