上海海湾大厦营销策划报告江景酒店式公寓产品调整建议销售策略.doc

上海海湾大厦营销策划报告江景酒店式公寓产品调整建议销售策略 Tospur Production 13th Apr. 2009 【海湾大厦营销策划报告】 ——南山集团海湾大厦项目营销策划报告 2009年4月 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 PARTⅠ【市场篇】 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 项目自身属性解析 滨江住宅市场解析 滨江酒店公寓解析 上海公寓市场解析 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 项目自身属性解析 区位属性解析 交通属性解析 配套属性解析 产品特性解析 规划属性解析 SWOT分析 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 项目地 陆家嘴 人民广场 1、区位属性解析 项目地处虹口区北外滩，紧邻黄浦江、苏州河沿线； 紧邻南京东路步行街500米，到人民广场1.9公里； 到达陆家嘴金融贸易区1.2公里； 百年上海滩历史人文风景区，外滩、黄浦江、陆家嘴尽收眼底。 黄浦江边、外白渡桥、老上海黄金地段 虹口北外滩 南京东路 徐家汇 火车站 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 一线江景，无论景观、生态、区位都属上选之地； 对岸俯瞰陆家嘴金融贸易中心，东方明珠塔、人民银杏纪念塔； 项目东侧上海滩国际大厦与上海滩茂悦大酒店； 西侧为民国时间的上海大厦，上海大厦原名“百老汇”，海大厦”，现为挂牌五星级涉外饭店。 核心价值——大角度俯览滨江景观 1、区位属性解析 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 精神价值——上海形象标签，黄浦江 1、区位属性解析 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 2、交通属性解析 人民广场 南京东路 延安东路 西藏路 商务楼 商务楼 南京东路商务区 陆家嘴金融贸易区 河南路 地铁站 外滩 中山东一路 商务楼 处于黄金商务区大环境优势明显 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 2、交通属性解析 交通流畅性低，道路便利性比较欠缺 周边交通干道车流量频繁，道路以单行线为主，交通流畅性低; 周边暂无轨道交通与快速干道，车行与人行的便利性比较欠缺。 海湾大厦 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 浦江饭店最为上海英式最早的西式饭店，是上海著名的里程碑建筑； 上海大厦原为上海百老汇，也是上海的标志性建筑、是上海走向世界的最初舞台； 俄罗斯大使馆等是著名的俄罗斯建筑，处处体现百年上海滩风貌； 同时近邻外白渡桥，和黄浦江景观线，旅游观光人群较为频繁。 3、配套环境解析 老上海滩万国建筑群历史风貌区 浦江饭店 俄罗斯大使馆 上海大厦 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 商务办公氛围较为浓郁，档次水平一般 上海大厦为五星级涉外酒店、上海滩国际大厦与上海外滩茂悦大酒店提升整体商务办公气氛，较为浓厚； 但由于区域的道路较为狭窄，人流车流拥挤，部分配套设施陈旧，整体商务办公环境形象较为一般。 3、配套环境解析 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 商务配套较为缺乏，整体档次较低 附近缺乏必要的商务配套，主要是些低档民用生活配套，如小型餐馆、小型超市等，不能满足周边办公商务需求； 公共交通条件差，公交辐射能力有限； 同时由于过江隧道在施工建设，使得区域整个环境显得更为噪乱。 3、配套环境解析 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 古典与现代集于一体的现代化大厦 4、产品特性解析 Tospur Production 13th Apr. 2009 专业至上 服务至诚 4、产品特性解析 写字楼、酒店、高档会所复合式经营管理 大厦32F，3-14F是智能化写字楼，15-26F酒店式公寓，29-32F是海湾会所； 目前写字楼已经达到90%以上的出租率，酒店式公寓达到70%的租售率，含有部分外籍及港澳台长期租客； 六部OTIS电梯，中央空调，大堂与酒店式公寓采用新古典风格精装修，较有品质； 3-14F简单装修，航运物流、贸易等中小企业及海外单位的办事处，员工人数在50-100人之间； 地下两层车位，设有158个车