蓝湾2009年全年推广策略.pdf

蓝湾2009年推广策略 升级l BETTER 2008年，是不平淡的一年。 全球经济面临大考验，美国次贷危机引发的全球金融风暴的冲击，股 市大调整、政策调控、银根紧缩、市场观望等一系列问题的困扰，国 家四次调整银行贷款利率,11月1 日国家实行的地产新政，地产市场重 新洗牌，中国房地产面临从顶峰到谷底的转变。 市场在变，游戏规则在变，对于消费者需求的洞察，是一切工作的前 提，而我们如何在当前的情况下，去寻找一条营销的 制胜之道？ 第一章 竞争分析 先看一下，我们最近对大连的小户型地产市场的调研资料… 小户型公寓调研 城市公元：起价9500元/平，最高10700元/平 含精装修1500元/平，开盘优惠150—200元/平 推出房源为3—9层，面积40—120平，4梯12户 层差50—100元/平，得房率73%，物业费2.6元/平 11月30 日开盘，销售80套，70年产权 华阳风尚：均价8500元/平，清水，层高2.9米 1、2号楼33层，起价8000元/平，面积为50、80、90平 3、4号楼9层，起价9000元/平 得房率75—82%，物业费1.35元/平 6月20 日开盘，已销售50%，70年产权 机车佳苑：起价7888元/平，清水，均价8500元/平 定金5万元，优惠200元/平 面积40—120平，样板间1月开放，70年产权 沿海国际：起价10880元/平，均价13800元/平，最高18800元/平， 含精装3000元/平，面积40—90平，还有150—300平的 得房率72—77%，40年和70年两种产权 中海华庭：起价7500元/平，均价9000元/平，含精装1500元/平 面积50—110平，11月30 日开盘 一期推出110套，销售85%，70年产权 中心裕景：起价16000元/平，含精装3000元/平 面积68—150平，得房率75%，物业费3.5元/平 7月8 日开盘，销售200套，70年产权 东方星海：起价9300元/平，不含精装，精装和全品装修另外计算 精装是1700元/平的标准，全品装修是2500元/平的标准 面积40—158平，得房率78%，物业费2.9元/平 一期4月27 日开盘，二期11月8 日开盘 优惠：一次性9.7折，贷款9.8折 销售一期75%，二期25%，70年产权 颐和香榭：起价12650元/平，均价14300元/平，含精装1700—2000元/平 面积45㎡—180㎡，得房率78%，物业费2.5元/平 优惠：一次性9.8折，销售75%，70年产权 花样年华：起价12000元/平 含精装南向2500元/平，东西北向1000元/平 面积20—60平，得房率75%，物业费3.5元/平 优惠100元/平，70年产权 通过市场的情况, 发现地产市场已经低迷了很长的时间了，卖的好的 项目也是大部分在开发商都采取降价或者优惠的政策的情况之下， 消费者的刚性的居住需求而产生的购买。 下面， 我们来具体分析一下.蓝湾公寓和现在市场上的同类小户型的比较: 现在市场上的小户型产品大部分是70年产权，以居住功能为主。 在城市中心的公寓可能香榭里和城市公元的感觉是相近的。 沿海中心公寓和东方星海的精装公寓是相近的。 它们都属于城市中的小户型，享受成熟的配套设施。价格和生活的 感觉都是相似的，蓝湾公寓和他们对比，蓝湾公寓现在的均价是 11000元，含精装。这样说来，从价格和硬件方面上，蓝湾并没有 强有力的优势。 那么,蓝湾的优势究竟在那里? 蓝湾的优势在于品牌环境产品. 蓝湾社区的优势是瞩目的，不论是在别墅和公寓,它所引领的生活 的方式，是明显的区别于城市中的房子，它旗帜鲜明的提出了一个 正在形成的新的美式社区的居住概念. 能够购买蓝湾的