商品房土地使用权到期后处置浅议研究.pdf

商品房土地使用权到期后处置浅议 张家港市国土资源局周国清 关键词： 商品房土地使用权处置 改革开放以来，随着市场经济的发展，土地制度建设有了新的突破，变以往无偿无期限 为有偿有期限用地，除公共设施外，停止行政划拨供地，尤其是房地产开发用地各地均采 用招标拍买(出让)方式供地。因此在土地证书中注明出让土地使用权期限为70年。以 致土地发证部门经常碰到群众咨询“商品房土地使用权到期后怎办”的问题，对此国土管 理部门答复是：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40、41条的规定“土地 使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”o“土地使 用权期满，土地使用者可以申请续期”。这就是说，国家在收回土地使用权的同时，无偿收 回建筑物、其他附着物曲所有权。至于哪些土地使用权可以申请续期、如何补交出让金文 件中没有交代具体说法，留下很多空间。 每当老百姓看到土地证上有土地使用权70年期限的注记，心里多少存有疑虑。对于 绝大多数市民来说，房改房、经济适用房没有享受着，积蓄一辈子心血买套商品房算是安 居乐业了，然而70年后的房子归属问题却成了一块心病。70年后房子真的不再属于自 己，从道意上是说不过去的。房屋产权是物权的一种，按理说，这是一种永恒的权利。房 子是不动产，它必须建在土地上，就土地而言，房子只不过是土地上的附着物。70年后房 子的土地使用权没了，必然涉及到房产权的归属问题，按照现有法律不排除失去房子的可 能性。 有意思的是，一方面法律宣布对公民私人合法财产进行绝对保护。住房它是公民最 重要的个人财产之一，只要这个房子不倒，公民对这个房子就有绝对的权利(占有、使用、 支配、处置)。但是，另一方面法律又规定，国有土地所有权属国家所有，出让土地的最长 使用期限是70年。70年后哪怕这个房子非常结实，还是要面临何去何从的问题。目前我 国实行房地产分开管理，房产管理部门颁发的房产所有权证上并不存在期限之说。土地 管理部门为收回土地使用权而否定公民房产的绝对权利，这里面显然存在着法律层面上 的不统一o ·—567．-—— 江苏省土地学会土地学术年会(-OO五年度)论文集 目前法律依据，一是“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有 权由国家无偿取得”；二是土地使用权收回的同时对地上建筑物、其他附着物进行补偿，采 用类似拆迁安置的办法；三是土地使用者可以申请批准延长土地使用权期限。笔者以为， 上述处置方式只不过是在土地制度不健全的前提下采用的权宜、过渡性的办法，不论何种 方式但都有不尽人意的地方。 首先，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿 取得”。此种做法可能行不通。主要是建筑物的使用寿命与土地使用权期限不同步，特别 是1996年国家颁布推行抗6级地震的建筑设计标准以后，建筑物的寿命肯定超过70年甚 至更长。强行无偿收回将有相当的老百姓流离失所。同时，强行收回与即将出台的物权 法相悖。有人举例：一个年青人二十多岁成家立业，举债贷款买了房，70年后房子没了，他 的儿孙们都将轮流过一次颠沛流离的生活，这不是政策设计者的初衷，起码没有考虑到这 么深远。 其次，土地使用权期满土地使用者可以申请续期补交土地出让金的做法虽说可行，但 加重了购房者的负担。时下，用于房地产开发的土地都是由开发商从政府那里高价“拍” 来的，消费者花高价不仅买下了房子，还包括房子下的土地的使用权。70年后房子好好 的，又让他们重新再买一次“土地使用权”，迫使购房者重复掏钱，短期内政府反复受益，这 种做法本身欠妥。土地使用制度改革时间并不长，除房地产开发商明白外，老百姓对此知 之甚少，他们买房并不十分清楚土地使用权只有70年的期限，更不清楚70年后房产要被 政府无偿收回和土地使用者可以申请续期、补交出让金一说。届时哪些土地使用者可以 申请续期，哪些土地使用者不可续期概念不清。 其三，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿和类似拆迁安置的办法解决。从 本质讲两者没有什么太大的区别，这种方法，总让人感觉难以实现。一个城市，除了公共 设施之外，全是个人建筑，这么大的规模，政府怎么收回?收回时这些人将往哪儿安置，即 使能办到，工作量之大不亚于迁移一座城市，它将对社会造成怎样的冲击?特别是大中城 市建造的住房大多数是80年、90年代或2000年建的，居住的人