商品房预售中的法律问题研讨.pdf

丫62186、 摘 要 商品房预售指的是预售方(房地产开发经营企业)将正在建设而尚未竣工的 房屋预先出售给预购方 (即买受人、买方、购方人、承购方)，由预购方根据预 售合同支付定金或购房款，并在未来确定的日期预售方交付房屋给预购方，预购 方在竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。它是商品房转让的一种特 殊形式。 本文以现行的法律法规、法律文件为基础，从法律理论的角度，结合司法实 践中存在的疑难问题，就商品房预售的条件，商品房预售认购书，商品房预售合 同的法律性质及其登记制度和法律效力等问题进行分析并提出自己的一些见解。 本文分为四部分: 第一部分为商品房预售的概述，这部分主要介绍了商品房预售的概念、特征 和商品房预售的条件。 第二部分对商品房预售认购书的性质进行了分析，认为认购书在性质上属于 将行谈判的预约合同;其次探讨认购书中定金条款存在的一些问题:最后把合同 法上关于先契约责任的规定归结为认购书的法律依据。 第三部分商品房预售合同的法律性质进行了辨析;总结了我国商品房预售合 同登记制度的现行规定，指出了该制度的不足，建议赋予我国商品房预售合同登 记以对抗第三人的效力;阐释商品房预售合同的效力。 第四部分为结束语，这部分对本文进行了简单的总结。 关键词:商品房预售 认购书 预售合同 预售登记 Ff师同全 Abstract Preliminarysalecommercialhousemeansthatthesellersellsthecommercial housethatisbeingbuilttothebuyer,atthesametime,thebuyerpaysthemoneyto theselleraccordingtothecontract,thecertainhousewillbemadeavailabletothe buyeratthefuturestipulatedtime,andthebuyerwillobtainthepropertyrighttothe houseafterthehousebeingapprovedbythecertainauthoritativeorganization.Itisa specialkindoftransferringthepropertyrightofhouse Basedonthepresentregulatorylaws,regulations,fromtheangleoflegal theory,combiningtheproblemsexistinginthejudicialpractices,thisarticletalks abouttheproblemsexistinginthedurationofpreliminarysalecommercialhouse, whichincludetheconditionsofpreliminaryselling,offeringagreementtobuythe house,thenatureofthepreliminarysellingcontract,theregistrationsystemofthe contract,theconditionsofeffectivecontract.Then,thewritermakessomeadvicesto thelegislationwithaviewtoprotectthebenefitsofthebuyerandfurtheroptimizethe tharketsysteminChina.Thearticleisdividedintothefollowingparts: Thefirstpartistheforewordthatintroducedtheconceptofpreliminarysaleof commercialhouse,thefeatures,andtheconditionsofpreliminarysale.