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土地增值税配比计算的原理性条款 配比原则，无论会计核算、税务处理，均普遍适用。 配比应有两层含义：一是时间配比（会计上的权责发生制），二是空间配比（实体配比）。收支须对应，凡出现交叉现象的，均违反该原则要求。就土地增值税计算而言，收入较为清晰，容易辨认，主要是扣除项目较为混乱。就扣除项目而言，时间配比指清算时点，相关扣除项目须实际发生（税务判断一般指支付），应税项目须取得税务发票；空间配比指按清算单位计算归集扣除项目，按受益对象计算扣除，未纳入当前清算范围的不得扣除。 清算后发生的费用、再转让房产如何计缴土增税？187号文计算的单位面积扣除项目仅指“成本费用”，清算后的再转让房产缴纳的税费是可以扣除的（即清算时点单位面积扣除项目不能含房地产转让税费）。清算后发生的费用，再转让的房产，能否简单套用清算时点的税率？一个清算单位必然仅对应于一个税率，此点无疑义。但后发生的费用、再转让的房产可能使清算单位税负降低或升高，无论何种情况，对纳税人是否有利，均违反税收的公平原则，解决办法应是进行二次清算。以上均应是配比原则的体现，下面摘录些体现该原则的原理性条款。 ZC 2014年2月12日 1995-01-27 财政部中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法[1995]6号） 第九条　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复国税函〔1999〕112号 根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 2006-03-02 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号） 三、关于土地增值税的预征和清算问题 …… 　　已竣工验收的房地产开发项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号） 四、土地增值税的扣除项目 　　…… 　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位房地产开发项目必须修建的人防地下室，不论其实际用途，在政府或政府有关部门规定的标准内建设的部分，其建设成本作为公共配套设施费据实扣除。… （五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 …… 八、清算后再转让房地产的处理 　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定（关于纳税期限的问题，定期进行纳税申报，做如下解释和规定）进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 （第六条 计算增值额的扣除项目：） 2007-12-29 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号） 第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注： 　　（一）明确清算项目及其范围。 　　（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 　　（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 　　（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 　　（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 （六）明确清算项目的起止日期。 第三章 清算项目收入的审核 ….. 第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括： （五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。 …… 第二十条 税务师事务所应