房产物业资产管理--行业趋势性变化中的企业机会把握.docVIP

房产·物业·资产管理 行业趋势性变化中的企业机会把握 与各位同行,专家交流分享的要点 结合我所熟悉的房地产（复地）及物业(复瑞)的历史发展脉络 从企业家/职业经理人的实践角度，谈对房产与物业之间的联系,以及资产管理的发展潜力 结合高地事业的实践谈物业服务企业如何在行业趋势性变化中把握成长机会 从物业资产管理的成长空间看职业经理人个人的发展机会 势、道、术 势，指大环境，任何业务的发展能否顺利首先取决于是否与当其时的大环境匹配 道，指一种比较成熟的、产生利润的、能不断优化的业务模式 术，指服务的专业度 ,如何持续提升客户关系满意度 势、道、术 本次交流重点在通过势的说明，来突出“道”的层面，对“术”所涉及的不多，具体操作需要大家在实践中去不断体会 房地产行业发展的重要趋势性变化 房地产经营管理业务在房地产产业链的重要性正在逐步提升 从中长期看，城市化进程导致房地产经营管理业务增长 经过多年的快速发展，在高度城市化的区域,”无地可开”,房地产业价值增长重点从”增量开发”转移到”存量金融”，导致开发类企业的发展空间受限，而房地产经营管理业务则将更多对接金融层面。 “增量开发”阶段，房地产经营管理业务所管理的物业面积也随之扩张； “无地可开”阶段，房地产经营管理业务所涉及物业面积不会减少，可通过“资产管理”能力对接”存量金融“； 从短期看，可在熨平宏观经济的波动方面发挥作用 波动率是标的资产投资回报率的变化程度的度量。 一般而言，房地产经营管理业务波动率小，房地产业务波动率大。 因此，相对稳定的房地产经营管理业务对于一个集团化发展的开发商而言，也是不可缺少的。 房地产经营管理企业发展路径 物业资产管理是房地产经营管理企业的发展方向 房地产经营管理型企业的发展过程 进一步探讨物业管理与资产管理 资产管理的两个要点: 一是专业能力；二是资产的保值增值。 物业管理更多体现的是物业本体的具体维护 资产管理将房地产当作赢利工具,可能采取资产炒作,置换等方式运营使资产拥有者实现利益最大化。 业务越关注物业的居住需求，就越靠近物业管理； 业务越关注物业的投资需求，就越接近资产管理。 形成条件 具备一定的实力 基于“良好客户关系管理”能力的物业管理经验； 进一步探讨物业管理与资产管理 资产管理公司类型 四大国有资产管理公司(AMC) : 1999年成立了华融、长城、东方、信达四家资产管理公司，专司四家国有银行不良贷款的处置工作。 地产国资委直接监管的国有资产经营公司 : 重庆渝富资产经营管理公司是重庆市国资委直接监管的国有资产经营公司。 成都鼎立资产经营管理有限公司是由成都市国资委直接监管的，专业从事资产经营管理的国有独资公司。 国内外大型实业集团下属的资产管理公司: 如，上海电气资产管理公司、西门子资产管理集团 私募基金:如各类以证券市场为对象的基金； 民营资本金融公司:如上海鹏润资产管理有限公司是以金融服务、实业经营为主的专业公司 保险资产管理公司:如中国人保资产管理公司 我们更应关注的是:关注于物业资产的资产管理公司,该类型公司在中国的业务都才在起步,那么我们关注到的企业有: INSITE 盈石资产管理有限公司 (物业资产管理为主) 汉镒资产管理股份有限公司 (房地产组合投资管理为主) 北京亿展资产管理有限公司(基本物业管理为主,但形成了集团化经营) 给职业经理人的发展机遇 资产管理的潜在发展空间给职业经理人的发展机遇 引用CPM图中对各类职业人士的描述 指出通才与专才的关系 小结 房地产业发展的重要趋势性变化 房地产经营管理企业的发展方向是物业资产管理 对物业管理与资产管理的探讨 物业资产管理带给职业经理人的发展机遇 从复地的成长看行业内在价值创造环节的转变 土地获取能力 融资贷款等短线资本 重点：获取土地 快速周转 从复地学习的标杆企业看资产管理的重要性 标杆企业的核心特征： 围绕房地产金融理念，成为了房地产组合投资管理商。 标杆企业的核心理念： 资产的保值增值 总结： 一般都覆盖项目开发、资产（物业）管理、物业经营、金融服务等重要环节。 复地在房地产经营管理方面的探索 1997年，整合、并购一家物业公司 2006年，搭建以物业管理子公司为基础的资产管理平台－－ 定位：房地产综合服务提供商 2007年，高地资产公司： 持有性资产管理及经营 几个亿资产 资产管理服务