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房产新政影响分析 图纬地产 * 1. 新政出台背景分析 当前房地产开发的三大表现 房价大幅上涨是直接动力 2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7% 一线城市10年3月价格与09年同期相比同比上涨55% 本轮房价上升原因 调控原因1：政策的两面性 调控原因2：信贷投放过量 调控原因3：市场投放量不足 调控原因4：通涨预期加速 4.15 新政出台 2. 4.15新政评价 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 非本地居民暂停发放购买住房贷款 严禁非房地产主业的国有企业参与商业性土地开发和房地产经营业务 稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度 销售项目一次性公开全部销售房源，并明码标价对外销售 首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30％；第二套住房的家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基准利率的1.1倍 增加房地产投资成本 控制投机、投资 控制投机、投资 减少央企参与 减少地王 落实调控责任 规范销售行为 新政影响细分 新政力度 力度之强为近年来少有 新政直接作用 3. 4.15新政影响 上海5.1假日楼市惨淡收场 新政对市场直接影响 展会数字 做为新政后首次房展，市场关注度大大超越以往，视为新的市场变化风向标 今年5.1房展参展企业约220家，数量超过09年5.1房展，也大幅度超越今年的3月春季房展 共计177个项目，其中上海项目96个，外地项目81个 上海项目中，中心城区22个，近郊37个，远郊37个 外地项目中，苏州8个，昆山33个，嘉兴15个 别墅类项目，上海26个，外地32个 参观人数少于以往 人数明显少于往年，参展人员超过参观客源 1 意向客源少而观望客源成为参观主体 2 实际成交少，各楼盘在展会后期普遍表示无有效潜在客源 3 对于投资性项目的关注度更少 4 买卖双方试探性交锋 5 参观人数少于以往 上海项目数量增加，大幅超越以往，市区项目有所增加 1 缺少实际销售价格，多为销售准备阶段 2 无明显的降价和优惠措施，少量优惠项目多为正常的促销手法 3 绿地、保利、新城等大型企业参展，万科、大华等未出现 4 上海项目 上海市中心项目有多个新盘上市，如浦江湾1号、海珀日晖等，但大多无实际价格或延期开盘 1 有销售计划的全部是外围项目，基本为老盘新开或二、三期，参观客源较多，但由于价格已处于高位，热情不高 2 别墅类项目多为形象展示 3 认为上海项目参与房展其推广性质大于销售作用 3 外地项目热情不减 外地企业组团参展，分布设千灯和嘉兴2个专馆 1 外地产品类型众多，度假和投资不在成为主力卖点 2 新政影响较大，对于贷款问题咨询人数众多 3 外地商铺受冷落，展台前人数稀少 4 外地别墅依然有参展，太湖地区有：黄金水岸和太湖高尔夫参加 5 外地产品看房车减少，出现拉客现象 6 展会需求 投资型项目关注度减少，而与刚性需求对应项目受关注 1 各项统计中市场观望成为主体特性 2 逾七成受访者看跌房价 八成年内不出手 3 六成观展者为刚需 百万内小户型受追捧 4 5.1房展分析 此次房展的市场表现大大出乎市场预料，市场出现迅速驱冷的态势 购买意愿降低 供应项目增加 房地产投资趋于理性 刚性需求回归主体 外地项目受冷落 对于后续政策关注度增加 降价情况尚未出现 4. 新政对后市的影响 本轮调控目的 抑制房地产价格过快的上涨速度 减少房价对社会稳定的政治影响 寻求房产调控与经济增长之间的平衡 寻求经济增长模式的转型 1 2 3 4 其中房价的调控是重中之重 房价影响因素 预测调控预期就先要总结造成房价大幅上涨的主要原因 做为龙头性行业，房地产可以影响大量的下游行业和企业。同样，影响房价的外部原因也是大量的，扣除政治、自然灾害、战争等不可控因素，可总结的主要原因是 供需影响 房价影响因素 中国整体经济向好，经济危机影响逐步消失 1 政府土地财政以及所带来的大量相关利益层 2 一二线城市中心区域可供应土地减少和开发成本增加 4 企业在本行业获利能力低于投资房地产获利 3 外围经济危机尚在，房地产有对经济的拉动作用 5 供应渠道 客观经济影响 新政未涉及 新政少量涉及 客观经济影响 新政回避 *