房地产市场发展规律.pptVIP

Process 房地产市场发展轨迹 地产轨迹 一、地产3大定律 二、香港地产36年发展历程 三、深圳地产13年发展历程 四、各地地产发展历程 一、地产3大定律 1、地产成熟定律 2、地产第2定律 3、地产危险定律 1、地产成熟定律 当1个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时，地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变； 香港地产 63年-83年 20年地产规范时代； 新鸿基、长江实业出现 84年-90年 地产成熟时代； 5大地产领导品牌出现：新鸿基、长江实业、 恒基兆业、 九龙仓、 惠德丰 91年-93年 大地产时代； 领导品牌规模性开发； 94年开始 社区地产时代； 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛 深圳地产 88年-96年 规范时代； 解决平面问题 96年-99年 成熟时代； 益田花园带动立面、规划、环境等全面成熟 99年-今 创意地产时代； 万科四季花城大地产 未来2002年 品牌地产时代； 万科/振业/招商/华侨城/天健/建设控股6大发展商 成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁（如 果我们自己没有预见的话）；各市场地产成熟方式相同，香港是深圳的明天，深 圳是我们的明天，把握成熟定律，提前为竞争赢得市场核心竞争力； 2、地产第2定律 1、随着市场的竞争加剧，第1领导品牌销售就是好，第2就是不好； 2、同一个楼盘中，景观好的销售就是好，景观不好的销售就是不好； 深圳 同一新市中心区域 黄铺雅苑（价格高） 销售好 名苑 销售非常差 同一楼盘 中心区深业花园 小高层销售非常好（基本销售完） 高层销售非常不好 第2定律意义： 1、一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表 / 不同形态的地产代表，如 香港恒基兆业小户型的特色），因为只有第一领导品牌才能实现房子到利润 的转化，避免销售的风险； 2、一定要找自己的特点，即使无法全面突破，在自己的核心竞争力突破就已经 具有良好的市场占有率； 3、地产危险定律 楼盘在整个销售过程中有4个危险期，第1 开盘危险期；第2 一期销售60%危险期；第3 二期开盘危险期；第4 楼盘销售2年危险期；如果4个危险期能够顺利过渡，楼盘将会不断缔造成功； 第一危险期 开盘 危险点主要在