房地产行业发展前景与担保风险规避研究.docVIP

房地产行业发展前景与担保风险规避研究 2010年一季度，我国房地产业发展面临的宏观环境向好势头更加巩固：一是今年以来，各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持实施应对国际金融危机的一揽子计划，国民经济整体回升向好的势头进一步发展，为实现全年预期目标奠定了良好基础。二是2010年一季度，政府继续运用土地政策、金融政策，加强住房保障等手段对房地产业进行调控，这些政策的出台必将对我国宏观经济及房地产业发展产生重要影响。 在一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资、投机性需求入市，促使了楼市“量价齐升”。2010年一季度全国房地产市场运行呈现以下特点：“国房景气指数”连续12个月回升；房地产开发投资快速增长；房地产开发企业资金来源仍较为充裕；在一系列遏制投机炒作和房价过快上涨等政策措施的影响下，购房者出现了观望情绪，市场成交总量温和下降；但随着“新地王”的不断涌现，北京等一线城市住房市场价格出现明显反弹，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅创出新高，并已接近2007年的历史峰值。 由于目前房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及多数购房者的承受上限，2010年以来政府发布的一系列遏制房价过快上涨的政策调控信号将引发一定程度的观望情绪，市场销量将随之下降；但经历了2008-2009年的市场报复性反弹的锤炼，购房者对价格调整的心理预期更为谨慎，同时，供应紧缺的局面决定了房价难以在短期内大幅回落，预计二季度全国房屋销售价格涨幅趋缓，但仍将在高位运行；短期内全国房地产市场整体将呈现出逐渐平稳的发展态势，但从中期来看，房地产市场仍有阶段性调整的可能。 一、2010年房地产业发展环境分析? （一）宏观经济环境分析 1、世界经济复苏好于预期?国际货币基金组织（）日发布全面评估全球经济形势的《世界经济展望》报告。报告说，全球经济正从金融危机和经济衰退中复苏，复苏情况好于预期，但依赖于高度宽松宏观经济政策的全球经济仍面临下行风险。报告说，全球经济活动以不同的速度恢复，尽管许多发达经济体复苏乏力，但多数新兴和发展中经济体的复苏步伐坚实。预计世界经济在年收缩后，年将增长，年增长。对于今年的经济增幅，本次预测比该组织今年月份的预测数据高出个百分点。认为，政策支持对于维持复苏必不可少，这包括采取扩张性的货币政策，即提供非常规性的流动性，此外还有采取刺激性的财政政策。在发达经济体中，美国比欧洲和日本迎来更好的开端。在新兴和发展中经济体中，亚洲新兴经济体处于领先地位。拉丁美洲主要经济体以及其他新兴和发展中经济体的增长也在巩固，但许多欧洲新兴经济体和独联体各国的增长仍然落后。撒哈拉以南非洲克服了危机带来的困难，预测该地区经济复苏将比以往复苏势头更强劲。不确定性与主要风险根据这份报告，世界经济活动前景依然不确定。与发达经济体公共债务增长有关的经济下行风险变得更加突出。世界经济近期面临的一个风险是，如果市场对主权流动性和希腊清偿能力的担心得不到控制，危机可能蔓延。更令人担忧的是，多数发达经济体经济政策缺乏足够回旋余地，使脆弱的复苏面临新的冲击。此外，在美国和部分欧洲经济体，银行在涉及房地产行业的资产风险问题仍使经济面临下行风险。值得一提的是，认为，美国经济复苏依赖政府经济刺激计划推动，随着刺激政策效果逐步减退，预计美国经济复苏将放缓。报告预计，年美国经济增幅为，年则降为。还认为，高失业率仍然是未来几年世界经济面临的重要问题。促进就业的相关政策必不可少。在发达经济体，预计年前的失业率将一直接近，随后才会缓慢下降。宏观经济对策报告说，鉴于此次衰退中积累了大量公共债务，整顿财政和修复金融部门在发达经济体的退出政策中不可或缺。同时，经济衰退使发达经济体的财政赤字占到国内生产总值的约。根据现有政策，预计发达经济体债务与国内生产总值之比在年将超过。从近期看，鉴于复苏势头脆弱，计划在年实行的财政刺激措施应得到充分实施，但风险溢价大幅上升的国家除外，这些国家现在应整顿财政。从更长远看，如果宏观经济取得预期进展，多数发达经济体应在年开始大规模整顿财政。各国迫切需要制定和实施可信的财政调整战略，以支持潜在增长的措施为重点。关于经济刺激政策的退出策略，指出，是否取消宽松的货币政策应谨慎，一些经济体可注意管理资本流入。报告说，在主要发达经济体，随着财政整顿向前推进，在通胀压力依然缓和的前提下，货币政策可继续保持宽松。在正在迅速复苏的主要新兴经济体和一些发达经济体，央行已开始降低货币政策的宽松程度，这些经济体可能会继续引领紧缩周期。强调，发达经济必须修复和改革金融部门。报告说，金融市场缺乏效率和监管失效促成了危机，应予以纠正，以增强金融体系。报告还说，重新平衡全球需求是增强和维持经济增长的关键。为保证