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房地产行业营业税相关政策 北京市地方税务局营业税处 　易鸿卫 今天由我为大家介绍一下房地产方面营业税的政策，昨天我们总局的领导给我们就房地产行业相关政策做了一个介绍，可能从总局方面来讲，它有可能更宏观一些，全国各地政策按道理说税制应该是一致的，但是在执行当中一些理解和管理上全国各地可能有一些差别，下面我就讲讲咱们北京房地产市场营业税政策具体的贯彻落实情况。第一项就房地产开发企业土地使用权方面具体的涉税问题介绍一下。国税发[1993]149号规定，这本教材我们也有，目前来讲这本书是我们营业税系统编写的最完整的一本书，基本也是我们现在贯彻政策时候的一本工具书，它上面罗列了一些从1994年新税制以来，一直截至到2003年现行的有效的政策，把一些废止政策在这书上都删除了，在这本书上土地使用权的涉税问题都可以翻到，土地的所有者出让土地使用权的问题这不涉及到营业税的纳税义务，因为土地有一个出让和转让的概念，出让就是土地的所有者将土地使用权出让给开发商，国家是不征税的，土地使用权人将土地归还给土地所有者的也是不涉及到营业税纳税义务，但是对于企业之间的土地使用权的转让获益是要缴纳营业税的，按照营业税转让固定资产、转让土地使用权税目按5%的税率缴纳营业税。这是土地使用权的涉税问题，我看大家比较关注的还有价外费用，从营业税规定，单位或个人将土地的使用或者不动产转让给对方，向对方取得的全部价款和价外费用要征收营业税。 具体价外费用怎么理解，从营业税条例细则也解释了，11页上包括手续费、基金还有集资费、代收、代垫的款项，还有其他一些缴纳的费用，延期付款的利息，购房者延期了，对他有一些付款延期利息，还有一些违约金，这些都并入价外费用来，并入营业额要缴纳营业费用，目前代垫、代付费用怎么理解。这本书在219页京地税银[2001]517号代收费用有一种可以扣除，按有关行政法规规定，接受政府机关委托代收的各类税费，凡未按委托方规定的期限实际结算上缴或者无规定期限，且未上缴的部分应并入相关费用营业额缴纳营业税，意思就是从营业税价格费用，代收代垫费用要并入营业税，按照法规规定接受政府的委托，代政府收取的一些费用可以从营业额中减除。比如说过去可能有一些旅店业收取成本费，现在不知道还有没有了，那都是政府委托，你要住宿，一个人要收取相应的费用，这是接受政府委托，这个可以不计入营业额，但是不计入营业额怎么体现呢？你实际上缴政府给你开据的票据可以抵消，可以不计入营业额费用。另外还有一块是违约金，违约金应该有两个部分，一部分就是甲方违约，就是购房者与开发企业签订协议，由于某种原因开发企业违约了，对购房人取得违约金这笔收入来讲不涉及到营业税的纳税义务，但是对于买房人来讲，他是延期也好，违约也好对于开发企业他售房的同时，因为对方违约了取得这笔违约金应该是并入营业额，缴纳营业税。还有一个是预收账款，这在实施细则28条规定：房地产也好，土地使用权也好转让或者销售，你收到预收账款的当天构成营业税的纳税义务，但是预收账款从我们理解怎么能看出来你是预收账款，目前有房地产购销合同，有的可能企业采取一个借款方式，但是要查看是真实的借款合同还是变相的，也能够看出来，预收账款是这么体现的。还有一个问题视同销售的业务，就是说在不同税种对视同销售有不同的理解，有不同的政策，营业税的理解单位或个人自建建筑物后销售，其自建行为视同提供营业税劳务，转让不动产，有限产权或拥有产权，将不动产无偿给他人也视同销售，单位自建自用的不征税，如果自建再对外销售的，这样就存在两个环节的税收，一个是建设环节的税收，还有一个是销售不动产环节的税收，这一并要缴纳营业税的，这是自建和销售的业务。现在据我们了解，外省市有一个不同的理解，他自建不动产对外出租经营，对外出租经营也要征收一个租赁业的营业税，在北京对自建环节，就是出租环节还没有，文件理解的就是说自建后销售的业务。从自建租赁不应该体现为销售的概念，在外地的理解上可能不太一致，这个北京跟其他省市不太一致，咱们是严格按照营业税的条例细则去执行的。 还有转让不动产有限产权，或者永久使用权的概念。从目前来讲有几种销售方式，有限产权就是说我买的不是全部产权，是部分产权，这也构成不动产的销售业务，或者在协议当中约定不动产购买已经拥有永久使用权，这也视同销售不动产业务发生了，都要缴纳营业税的。另外还有一块就是将不动产用于无偿捐赠，抵偿债务，换取私产或者分配给股东这些都视同销售不动产发生。因为有一点规定，单位无偿赠与不动产要增税，但对个人无偿赠与是不增税的，有这么一个明确规定，所以不管是抵债也好，是还债也好，以房易房都是视同不动产销售发生的。第五个内容投资入股，这个涉税问题在财税[2002]191号中规定，从2003年1月1日起以不动产、无形资产投资入股参与接受投资方分配利润，共同承担风