房地产新政下的实效营销.pptVIP

新政新实效房地产营销推广技巧 2006闽南文化节暨2006财富地产峰会 主讲 周春润 中国策划研究院副院长 深港房地产研究院副理事长 演讲大纲 第一部分：新政的实质 1、 “国六条”的目标与核心 2、对比“国八条”与“国六条” 3、新政前市场的实际情况 第一部分 新政的实质 （一） “国六条”的目标与核心 “国六条”出台的主要目标 是政府引导中国房地产市场向健康、稳定、规范、有序的方向发展的一项措施。目前必须使房价能够得到一个有效控制，才能使市场逐步走向小康；在房地产投资需求方面，要加强规范和抑制，防止市场大起大落，这就是新政策出台的主要目标。 “国六条”和随后的九部委意见核心 我认为就是两条 ： 第一条：是中央政府向地方政府提出的明确要求，必须拿出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入十一五规划。 “国六条”和随后的九部委意见核心 第二条：就是给市场的信号，这个信号也是非常明确的，70％的土地要做90平米以下的户型，这表明未来的方向就是小户型，引导理性消费。 （二） 对比“国八条”与“国六条” “国八条” 主要解决的问题有两点 第一个是 部分地区房价上涨过快的问题，主要长三角地区。引导理性消费，抑制炒房的信号非常明确，有可量化的措施，规定高档商品房两年内转让要交营业税。从2005年6月以来，上海的商品住宅价格逐月下降，到年底已累计下降3%。政策在抑制房价上是立竿见影的，市场也渐趋理性。 第二个是 就是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变土地供应结构不合理；鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子。 通过“国八条”，建立住房保障制度。实际情况如何呢？ 2005年全国完成商品房投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长。也就是说，“国八条”关于提供中低收入的要求市场没有给予正面反应。 原因如下： （1）房地产行业的特征：一个新的产品从设计、建设到交付使用有一个至少18个月的滞后期； （2）地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入住宅的土地，从去年下半年以来的统计数字来看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限；以此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升。建立住宅保障体系的意图没有体现出来。 “国六条” 实际上是在“国八条”基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的深化。 （三） 新政前市场的实际情况 2005年的“国八条”使房产市场进入了调整期 1998年，对中国住宅市场的发展来看，是一个转折点，之前的市场，对商品房市场只是一个萌芽试验培育阶段。 ?98年取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化进程，这个进程高歌猛进，持续到2004年。而进入2005年，进入了新的转折点。 回顾一下98年到04年这个阶段 中国整体经济快速发展下的全球有史以来最快的城市化进程中，完成了中国城市福利分配住房向全面住宅商品化的过渡。但是从另一方面来看，也出现了一些偏差。98年的时候，新增住宅中商品房占三分之一多一点，也就是说福利房占到70％，到了2004年，包括微利房、廉租屋在内的住宅比例下降到了10％以下，而且2005年继续下降。 住宅是非常特别的一个产品，它是基本生活所必须的，无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那一部分，要靠策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。拿香港为例，比内地富有很多，但是它一半左右的居民住宅是靠政府提供的廉租屋。 让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题，应该说从98年到04年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。 这个调整从起始1998年至至今的一系列国家有关房地产政策可以看得很明显。 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场，随后人民银行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费。2002年国土资源部出台《招标拍卖挂