房地产新政对濮阳市场的影响及.docVIP

房地产新政对濮阳市场的影响及 09年濮阳房地产市场发展趋势预测报告 汇丰置业企划部《房地产项目营销策划方案内部审核表》 类型 行业分析报告 市场预测报告 完稿时间 2008年11月14日 （星期五） 报告 主题 利用“供求关系影响价格走势”这一规律研究房价涨跌和市场变化，分析政府出台房地产“新政”的核心追求，预估濮阳房地产市场可能出现的变化特征，最终对项目运作提出建设性意见。 执笔 企划部策划专员 企划部 审核 意见 内部讨论通过，送呈公司领导。建议召开专题分析会讨论公司下一步发展战略规划。如有必要，建议部门间传阅本报告。 20 年 月 日 前 言 房地产业内人士普遍认为：房价“合理”和“渐进”地抬升是过去3年房地产业发展势头良好的最大体现，且房价存在一定的“刚性”，在中国城市化进程还有15～20年的前提下，房价会稳步抬升。所以，当所谓的“房地产冬天”来临时，部分开发商突然感冒了，也烧糊涂了，更有甚者准备清仓出货、关门大吉。 但是经过分析，我们认为： 1、房地产市场正在走向规范，“供求关系影响价格走势”这一最基本的市场规律正在发挥作用，并将发挥更大的作用。 2、房地产业发展到今天已经和资本市场紧密相连，作为国民经济发展的支柱产业之一，房地产业近三年的兴旺，尤其是近一年的震荡和调整，已超出行业本身，属于国民经济的整体发展产生的带动作用。因此，单纯分析房地产市场意义不大，只有更上一层，从整体经济的角度才能把握住行业发展的脉络。 3、濮阳属于房地产市场分级中的“四线城市“，缺乏外来经济和外向型经济，属于典型的封闭市场环境。如果脱离濮阳本地消费环境和经济发展水平，盲目套用一、二、三线城市的市场分析模型或数据是没有意义的，也是危险的，因此实事求是的分析本地市场的供需水平和发展趋势对企业决策尤为重要。 4、更关键的是，对公司而言，“房地产冬天”是一次本地洗牌和推进公司内部提升营销能力和管理水平的机会！ 阅读提纲 03页| 一、最近3年中国房价上涨的原因：钱松、地紧、经济形势好 06页| 二、中国经济现在面临的问题：出口萎缩、投资过剩、消费不振 08页| 三、房地产市场真的“萧条”了吗：不过是供需失衡导致价格下滑 11页| 四、政府调控的核心目标：“两条腿走路”以确保市场稳定 12页| 五、房地产行业未来整体走势：准备进入买方市场和细分竞争阶段 14页| 六、濮阳房地产市场的特征和变化趋势：封闭市场环境下的多重竞争 17页| 七、汇丰之路：储备优良土地、把控开发节奏、注重品牌营销 一、最近3年中国房价上涨的原因 房地产产品的价格深受供求关系的影响，供应和需求都可以看作是货币（即资金）在发挥作用：一方面开发商利用自有资金、企业债券、银行贷款、股市融资或投资基金去拿地、做规划、缴纳规费、销售直至工程完工后交付业主，另一方面消费者利用积蓄或银行贷款去买房。 经济学认为：当供小于求时，价格会上升。房地产业涉及到土地和商品房这两种“产品”的供需，其中土地的需求和商品房的供给在开发商这里是统一的辩证关系，下面我们分别加以剖析。 1、商品房的需求：畸形的旺盛和亢奋。 商品房的需求可以分成自住型、改善型、投资型和投机型四种，在每个区域市场上都存在这四类需求，只是比例上有所不同和增减。为什么说在05～07这3年中，商品房的需求是一种畸形的旺盛和亢奋呢？因为自住型和改善型需求是“渐进式”增长，但投资型和投机型需求确是“激进式”增长，它们包括： （1）境外热钱：由于豪赌人民币升值，加之美元贬值导致欧美房地产市场的投资风险加大而盈利空间缩小，境外资本在这两三年通过股市和楼市两个主要渠道集中进入中国，不断推高资产价格，套取升值和投资的双收益。2000年到2005年中国的外汇储备从1657亿增加到8200亿，而到2007年已经激增至1.53万亿，2年翻了近一番。 （2）国内投资和投机资金：温州炒房团和山西煤老板进京购房团最为典型。它们和国外热钱相互呼应，炒高资本市场价格。而快速上涨的楼市和股市，又吸引了更多的资金进入。有关机构曾对07年京、沪、深、广四大一线城市的购房资金来源构成进行了分析，投资和投机资金的平均比例超过50%，高峰时期的深圳甚至达到70%。 （3）虽然分散但总量庞大的实业（即第二产业）资本：05～07年，美元贬值导致国际原材料价格上涨、国内劳动力成本上升、人民币升值削弱出口利润空间、出口退税率下调、国家进行产业升级的调控，特别是银行对中小民营企业的