收益法概述及报酬率公式.docVIP

收益法概述 收益法定义：也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。 资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金， 根据资本化方式的不同，分来直接资本化法和报酬资本化法。 直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到股价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值。 直接资本化法：价格＝年收益÷资本化率 收益乘数法：　价格＝年收益×收益乘数 收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 房地产的净利润＝某笔资金×利率 房地产价格＝房地产的净收益/利率 利率＝（单位时间内的利息/本金）×100% 收益性房地产价值的高低主要取决于①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获取净收益的可靠性——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。 收益法适用的估价对象和条件 收益法适用的估价对象：①有经济收益 ②有潜在经济收益的房地产 收益法具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 收益法估价的操作步骤 确定未来受益期限 ②求取未来净收益 ③求取报酬率 ④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格 报酬资本化法的公式 最一般的公式： V——房地产在估价时点的收益价值，现值 A——房地产未来净运营价值 Y——房地产的报酬率（折现率） n——房地产的收益期限 对上述公式作补充说明 上述公式实际是收益法基本原理的公式化，是收益法的基本原理公式，主要用于理论分析。 在实际估价中，一般假设报酬率长期不变，即==……==Y，则上述公式可以简化为： 报酬资本化法的所有公式均是假设各期净收益相对于估价时点发生在各期的期末。 假设净收益发生在期初为，对该净收益进行相应的调整时将其转换为发生在期末，公式为： 如果是对报酬资本化法公式进行相应的调整，则调整后的报酬资本化法公式为： 公式中A Y n的时间单位是一致的，通常为年 净收益每年不变的公式 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是受益期限为有限年；二是收益期限为无限年。 受益期限为有限年的公式： (用的最为广泛) 此公式的假设前提是①净收益每年不变为A ②报酬率为Y，Y不等于零 ③收益期限为有限年n 收益期限为无限年的公式： 此公式的假设前提是①净收益每年不变为A ②报酬率为Y,Y大于零 ③受益期限为无限年 净收益每年不变的公式的作用 净收益每年不变的公式除了可以直接用于测算价格，还有许多其他作用 ①用于土地使用期限，受益期限等不同的房地产或者组租赁期限不同的租赁权价格之间的换算 ②用于比较不同期限房地产价格的高低 ③用于市场法中因期限不同特别是土地使用期限不同进行价格调整。 用于不同期限房地产价格之间的换算，将公式一般化，有: 其中 = 上述不同期限房地产价格之间的换算隐含着下列前提：①与对应的报酬率相同且不等于零（当或之一为时，要求报酬率大于零；当与都不为且报酬率等于零时）; ②与对应的净收益相同可转化为相同（如单位面积的净收益相同）；③如果与对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除了收益期限不同之外，其他方面均应相同或者可以调整为相同。 净收益在前若干年有变化的公式 净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一、收益期限为有限年，二、收益期限为无限年。 收益期限为有限年的公式： 式中式中b——净收益逐年递增的数额，其中，净收益未来第一年为A，未来第二年为（A+b）,未来第三年为（A+2b）,以此类推，未来第n年为 公式原型为： 此公式假设前提是：①净收益未来第一年为A，此后按数额b逐年递增；②报酬率为Y，Y不等于零；③收益期限为有限年n 收益期限为无限年的公式： 公式原型为： 此公式假设的前提是：1、净收益未来第一年为A，此后按数额b逐年递增；2、报酬率大于零为Y；3、收益期限为无限年。 净收益按一定数额递减的公式 净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种，其公式为： 公式原型为： 此公式的假设前提是：1、净收益未来第一年为A，此后按数额b逐年递减；2、报酬率为Y，Y不等于零；3、受益期限为有限年n,，且 净收益按一定比率递增的公式 收益期限为有限年的公式 式中g 净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第一年为A，未来第二年为A(1+g)