棕榈泉国际花园策划报告.pptVIP

思想的碰撞 ，擦出智慧的火花 一、地段： （一）地理位置： 该项目地处南充市高坪区机场大道，距市中心十分钟车程，距高坪区政府广场300米，距离航空港工业园600米左右，该区域是南充通往广安、达州、重庆及蓬安营山郊县的重要通道，也是外界通过航空进出南充的必经之路，地理位置十分特别。 （二）区域历史延革 该区域属于南充市高坪区新兴开发区，居住人口密度相对较低，与顺庆区和高坪和平桥等相比，人气不足及各种商业配套设施也不够成熟。随着南充市政府的“跨江东进”战略的全面实施和高坪区开发的快速推进，该区域在更高的起点上发展，有望赶上和超过高坪老城区，成为南充市几个重要的居住热点区域之一。 （三）地块论 本项目的用地原属于白塔油漆化工总厂工业用地，地块呈不规则的鱼形状，地块内清水溪和清溪河穿境而过，项目北面与机场大道有一住宅楼相隔，通过购买三层住宅用地后，规划后的小区可以通过主入口直接面向主街道机场大道。地块三面环水，一面靠山，主入口临街而又避免了主干道车流带来的空气污染和噪声对居家的干扰，不失为一块“出则繁华，入则静谧，闹中取静”的居家福地。 （四）地块的开发价值 该地块虽没有靠名山大川的先天自然优势，也没有寸土寸金的黄金地段的稀缺性，但本项目也有独到之处。首先本项目具有良好的教育资源，与高坪六小一墙之隔，而高坪三中垂手可及，川北医学院的读书声更是指引回家的方向。从小学到大学，学校就在家门口，孩子上学不需要接送只需目送，高校耳濡目染的学术氛围更是为孩子成材提供了环境保证。 （四）地块的开发价值 蓬勃发展的高坪航空港工业集中区，带来的不仅是物流、资金流、信息流，也带来了新的居住理念，对于高坪目前开发在售的楼盘，尚缺少一个能满足投资商和工业企业管理人员居住需要的楼盘，他们只有舍近求远选择顺庆和滨江大道楼盘，而本项目得天独厚的先天优势和率先打造精品社区的理念将填补这一空白，只要产品符合这些人群的需要，无论是投资还是居住项目都将受到他们的追捧。 产品怎么做？ 市场调查说明 南充的市场与成都重庆等地既有共性，也有自己独特的共性。经过成都第一印象自05年进入南充市场以来，长期不间断的市场调查和直接操盘，对南充市场有一定的熟悉度。为配合油漆厂项目的开发建设和近期市场变化的捕捉，我公司针对项目设计的关键性问题进行了问卷调查，总共发出问卷4000份，分布在南充市中心、高坪鹤鸣花园、高坪江东大道、龙门、小龙、长乐、航空港等13个点进行了随机调查和有针对性的目标顾客走访调查，排除对有可能影响调查结果的部分问卷，共收到有效问卷3168份，现将调查结果统计如下： 1、如果在川北医学院新校区对面有50亩的住宅项目，你会考虑购买吗？ 2、对于除开地段外，你最在乎的产品品质有哪些？、 调查分析结论： 从上表可以看出，南充市场消费者越来越成熟理性，消费结构也发生重大变化，从前几年只看建筑，到现在绿化环境作为居住投资者的首要考虑对象，依次是户型，楼盘整体档次与品位，建筑风格、布局朝向、配套设施，且二次置业者比一次置业者更为挑剔，任何一块达不到他的要求都可能放弃购买，而投资客更关注楼盘的增值潜力，对户型和建筑方面要求更高一些，他们更在面积、空间使用等方面考虑。 3、如果你在此地购房，你喜欢多层还是电梯公寓 4、如果在此地居住或投资，你希望购买多大面积的户型？A、90——100平米左右的小三房 B、120平米左右的经典三房（双卫）C、60——80平米左右的经济两居室D、60平米以下单间或一室一厅投资用E、130平米以上的阔绰三房或四房 户型配比调查结论： 从目前的调查结果来看，过半的目标顾客群仍偏向于三居室，因为本区域购房仍以自住为主，浓厚的家庭观念让客户希望有主卧、次卧、客卧（抑或书房、琴房之类），而居高不下的房价让他们更倾向于功能齐全面积紧骤的经济三房，而对于该善性居住他们着重于舒适的经典三房和大户型。距离工业园较近，与川北医学院相邻，让部分投资者青睐于60平米以下的一室一厅或60平米以上的两居室，较小的面积适合人口简单临时居住的租赁客户，投资者投资也便于收回。而年轻的白领希望与父母独立居住也倾向于两居室。因此，本项目仍然应以三居室为主，两居室为辅，辅之其他面积多种选择，同时应满足国八条的规定。 5、如果你选择在机场大道购房，你希望什么样的建筑风格？A、欧式 B、中式 C、简约的现代国际风格 D、无所谓 关于建筑风格的调查结论 关于建筑风格的喜好，在不同时期不同阶层有所不同。对于当代的中国居民来说，欧式建筑仍然有相当的市场，包括法式、英伦风格、地中海风格、古希腊古典主义、北欧城堡式建筑，但是开发公司为拼命压缩建筑成本，许多欧式建筑粗制滥造做得不伦不类，甚至某些小区徒有欧式之名，看不到欧罗巴的影子，让消费者开始置疑在南