房地产法学 PPT课件Real Estate Law 9.pptVIP

 二、关于土地有偿使用 关系中的纠纷 （一）土地使用权出让纠纷出让方主体不合格的 客体不合法的 程序不合规定的 （二）土地使用权转让纠纷 （二）土地使用权转让纠纷 1、转让方主体不合格的； 2、客体不合法的； 3、转让方未执行出让合同约定的投资开发要求的； 4、转让建设项目不合规定的； 5、转让合同约定的年限不合规定的； 6、擅自改变土地用途的； 7、拖延办理手续的； 8、重复签订转让合同的。 （三）土地使用权租赁纠纷 （四）土地使用权抵押纠纷 1、不合法定程序要求的； 2、重复抵押的； 3、以划拨土地使用权抵押的。 四、关于城市房屋拆迁 中的纠纷 （一）处理方式 （二）几种具体拆迁纠纷的处理 1、被拆迁房屋的产权、债权纠纷 2、临时安置纠纷 3、拒迁、拖迁纠纷 4、回迁纠纷 五、关于房屋买卖、预售 关系中的纠纷 最高人民法院在２００３年５月７日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对于商品房买卖做了进一步的规定。其要点包括以下四个方面： （一）商品房广告的约束力 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 （二）三种惩罚性赔偿 第一种惩罚性赔偿，是第八条与第九条规定的双倍赔偿。 第八条??具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： ???? （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； ????（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 第九条??出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： ????（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； ????（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； ????（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第二种情况，是第十四条规定的房屋交付面积与约定面积不符时的双倍赔偿。 惩罚性赔偿的第二种情况 第十四条??出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： ????（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； ???? （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 惩罚性赔偿的第三种情况 第十六条??当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 （三）商品房买卖合同的 效力问题 《解释》根据《合同法》的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第５２条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。因此，人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。 预售许可证明与合同效力 第二条??出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第六条??当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续