第三讲 房地产开发的环境分析精选.pptVIP

房地产开发与经营 专 业：工程管理 学 生： 2009级 教 师： 毕琼媛 专题3：房地产开发的环境分析 内容提示： 1、房地产行业发展的影响因素；（研讨） 2、房地产开发项目的影响因素；（研讨） SWOT分析方法介绍； 3、房地产业开发的相关法律体系； 目标要求： 熟悉影响房地产业发展的宏观、微观因素；熟悉影响房地产项目的因素；掌握SWOT分析方法；了解房地产业相关的法律体系。 地产故事： 海南地产神话的破灭；房地产危机； 一、房地产行业发展的影响因素；（研讨） 研讨提示： （一）主要从宏观角度分析； 1、国家经济发展水平；产业调整； 其他产业与房地产业的关系； 2、国家对房地产业的调控政策； 3、国家立法； 4、城市规划与建设； 5、中原经济区建设；郑州都市区建设； 一、房地产行业发展的影响因素；（研讨） 研讨提示： （二）微观角度分析； 1、行业协会；行业自律； 政府对行业管理； 2、市场发展状态； 3、价格体系完善程度； 4、产品的质量、设计、建设等先进程度； 5、供需调整关系。 二、房地产开发项目的影响因素（研讨） 研讨提示： （一）宏观角度分析； 1、整个行业发展态势；供需状况；价格水平； 2、房地产市场发展阶段；市场管理水平； 3、房地产企业竞争；同类楼盘竞争； 4、开发与经营过程的政府监管。 二、房地产开发项目的影响因素（研讨） 研讨提示： （二）主要从微观角度分析； 1、开发企业自身竞争力和实力； 2、开发项目具体条件：如选址；规划、设计等具体实施。 3、开发主体和参与者的能力和团队协作性； 4、开发项目营销策略和营销手段； 5、项目价格水平； 6、项目品牌建设；后期物业管理水平。 SWOT分析方法介绍 房地产项目常用的分析方法 三、房地产业开发的相关法律体系 现行法律法规对房地产的影响表现为： 1）对房地产市场准入（退出）控制； 2）对开发环节建设行为的管理； 例如：土地的获得、开发方案批准、 建设管理、竣工验收管理。 3）对房屋建筑及综合配套设施交易行为的管理。 包括：房产转让管理、销售（预售）管理、 抵押管理、租赁管理等。 四、常见房地产纠纷列举 一）商品房买卖（合同）纠纷 1、逾期交房、逾期办证； 2、夸大宣传、虚假承诺； 3、房屋质量存在瑕疵、面积不符； 4、签订认购协议、交付定金的效力； 5、商品房买卖适用双倍赔偿的6种情形； 6、商品房担保贷款纠纷。 二）二手房、私房买卖（合同）纠纷 1、二手房买卖瑕疵； 2、小产权房转让纠纷； 3、农村房屋转让； 4、共有人擅自处分共有房屋； 5、二手房中介。 三）房屋抵押、租赁 1、房屋抵押权的优先效力； 2、房屋重复多次抵押； 3、房屋租赁：买卖不破租赁原则； 4、房屋转租赁； 5、租赁房屋的添附。 四）物业管理（合同）纠纷 1、物业管理不到位、收费高； 2、拖欠物业管理费用； 3、车辆被盗，物业是否有责任？ 4、业主委员会 * * 土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法、 招标投标法、建筑法、物权法、合同法 国有土地房屋征收补偿条例、城市房地产开发经营 管理条例、土地法实施条例、物业管理条例 房地产开发企业资质管理规定、商品房预售管理办法、 闲置土地处置办法、房地产估价师注册管理办法 省城市房地产开发经营管理条例、省住房公积金 管理条例、省住房公积金管理条例 房地产 法律 房地产 法规 房地产 规章 地方立法 省建设工程监理管理条例、省城市房地产交易 管理办法、城市房地产中介服务管理办法、评标 专家和评标专家库管理办法 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释、关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 房地产估价规范、住宅建筑规范、住宅设计规范、 建筑工程施工质量验收统一标准 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干 意见（2008）；关于促进河南省房地产业稳健发展 的若干意见（2008） 地方法规 规章 司法 解释 标准 规范 政策 文件